Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Золотухина Ольга
1. Организации заключили договор аренды нежилых помещений сроком на три года. Можно ли через два года и один месяц изменить предмет договора аренды недвижимого имущества (нежилого помещения) дополнительным соглашением, увеличив площадь арендуемого помещения? Если да, то подлежит ли дополнительное соглашение государственной регистрации? В случае когда организации заключили договор аренды нежилых помещений сроком на три года, стороны вправе изменить предмет договора аренды недвижимого имущества дополнительным соглашением, увеличив площадь арендуемого помещения.
В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Из п. 1 ст. 450 ГК РФ следует, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Пунктом 3 ст. 453 ГК РФ предусмотрено: в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отмечается: договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Из Постановления Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007 следует: если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. При несоблюдении требования о регистрации дополнительного соглашения оно считается незаключенным.
Таким образом, стороны в рассматриваемом случае вправе изменить предмет договора аренды недвижимого имущества дополнительным соглашением, увеличив площадь арендуемого помещения. Такое дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации.
2. Необходима ли государственная регистрация изменений в договор аренды недвижимости, вносимых на основании уведомления, направленного арендодателем арендатору, об одностороннем изменении размера арендной платы по договору, зарегистрированному в установленном порядке, в случае если возможность такого одностороннего изменения предусмотрена договором аренды?
По нашему мнению, государственная регистрация изменений в договор аренды недвижимости, вносимых на основании уведомления, направленного арендодателем арендатору, об одностороннем изменении размера арендной платы, необходима, так как они являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения. Однако по данному вопросу имеется противоположная судебная практика.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Включение в договор аренды условия об одностороннем изменении договора по требованию одной из сторон не противоречит действующему законодательству РФ.
В случае если возможность одностороннего изменения условий договора по требованию одной из сторон допускается договором, заключения соглашения о внесении изменений в договор сторонами не требуется.
При этом согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
По вопросу о необходимости государственной регистрации изменений, вносимых в договор аренды недвижимого имущества, зарегистрированный в установленном порядке, на основании уведомления арендодателя, направленного арендатору в соответствии с условиями договора, в судебной практике существует две противоположные позиции.
Согласно первой позиции такие изменения не подлежат государственной регистрации, поскольку, как отмечают суды, государственной регистрации подлежит только соглашение о внесении изменений в договор аренды, а уведомление арендодателя в адрес арендатора таковым не является (Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 17АП-2218/2009-АК по делу N А50-17496/2008, ФАС Центрального округа от 21.11.2005 N А14-1825/2005/77/13).
Согласно второй позиции изменения в договор аренды, вносимые на основании уведомления арендодателя, направленного арендатору в соответствии с условиями договора, наоборот, подлежат государственной регистрации в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ, так как являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 01.08.2011 N Ф03-3290/2011 по делу N А51-8578/2010, ФАС Центрального округа от 26.01.2010 N Ф10-6120/09 по делу N А23-1667/09Г-2-79).
Нам более близка вторая позиция, так как законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит императивной нормы, позволяющей считать, что только соглашение сторон договора аренды (отдельный письменный документ) может являться основанием для государственной регистрации изменений, вносимых в договор аренды. Так, ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет отнести к основаниям для государственной регистрации прав помимо договоров, других сделок в отношении недвижимого имущества и прочих документов, перечисленных в п. 1 указанной статьи, также и иные документы, которые, в соответствии с законодательством Российской Федерации, подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Кроме того, исходя из п. 1 ст. 452 ГК РФ можно сделать вывод о том, что уведомление об изменении условий договора в одностороннем порядке, если возможность его направления предусмотрена договором аренды, представляет собой по сути соглашение об изменении договора, совершенное в форме, предусмотренной договором аренды.
ОБЩАЯ СХЕМА РАБОТЫ
1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ - Сбор документов и их павовая оценка. - Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее...
На этой стадии выясняется правовое содержание тех конфликтов, задач или проблем, которые привели или могут привести клиента в суд, а также разрабатываются различные способы их решения. Прежде всего, мирным путем (если это возможно), путем переговоров и поиска компромисса.
2. ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ - Разработка проекта иска/отзыва на иск. - Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию. - Подача иска в суд. Подробнее...
Предполагает разработку концепции защиты интересов клиента и сбор всех необходимых доказательств. На этой стадии юристами фирмы разрабатывается главный документ, который во многом будет определять судьбу дела в первой инстанции - проект дела, в котором юристами делается по возможности полный и всесторонний анализ наиболее эффективных способов защиты интересов клиента. По наиболее важным делам проект дела обсуждается коллегиально всеми ведущими юристами компании. На основании проекта дела готовится исковое заявление.
3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ - Проведение предварительного слушания. - Оценка возражений противоположной стороны. - Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств). - Проведение основного слушания. Подробнее...
Работа в суде первой инстанции очень важна, т.к. она закладывает фундамент всего процесса, потому что в других инстанциях (а серьезные процессы проходят, как правило, через несколько инстанций) будет рассматриваться и переоцениваться работа, выполненная в первой инстанции арбитражного процесса. Эта работа предполагает выдвижение и обоснование своей правовой позиции, знакомство с правовой позицией оппонентов, разработка и донесение до суда контраргументации. Юрист нашей фирмы после каждого заседания готовит отчет о проведенном процессе, который, как правило, подробно обсуждается и анализируется для выработки наиболее выигрышной правовой позиции.
4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ - Правовая оценка решения суда. - Оценка жалобы противоположной стороны. - Разработка проекта дела. - Подготовка жалобы/отзыва на жалобу. - Проведениеслушания дела. Подробнее...
Работа в суде апелляционной инстанции проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия апелляционной инстанции очень важна, т.к. Постановление апелляционной инстанции вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционная инстанция заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения
>5.КАССАЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ - Правовая оценка решения суда. -Оценка жалобы противоположной стороны. - Разработка проекта дела. - Подготовка жалобы/отзыва на жалобу. - Проведение слушания дела. Подробнее...
Эта инстанция ставит в деле фактическую точку, которая впоследствии лишь теоретически может быть изменена Вышестоящим судом. На практике, дальше Кассационной инстанции дело уже не пойдет. Часто случается, что Кассационная инстанция изменяет решение, принятое ранее судами других инстанций, устраняя различные судебные ошибки, т.к. в Кассационной инстанции дело изучается наиболее внимательно и беспристрастно. Поэтому, чтобы отстоять достигнутое решение или добиться перелома в деле, очень важно суметь грамотно и четко донести до суда свою позицию, которая, безусловно, должна быть созвучна с судебной практикой Кассационной инстанции по аналогичным делам. На стадии Апелляционного и Кассационного рассмотрения дела решающим фактором становится опыт юристов и хорошее знание судебной практики Высшего Арбитражного суда, данного суда, и зачастую также участвующих в деле судей
6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО - Возбуждение исполнительного производства. - Участие в исполнительных действиях. - Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее...
Завершающая стадия процесса, когда уже решение принято и, казалось бы, вся борьба позади, на самом деле является самой трудной и непредсказуемой. В исполнительном производстве совершается больше всего ошибок, в исполнительном производстве больше всего субъективизма, порой оказываются самые длинные сроки. Часто внутри стадии исполнительного производства возникают самостоятельные процессы: например, обжалование действий или бездействий судебного пристава-исполнителя. Эта стадия требует от юриста особенных качеств: настойчивости и обаяния, умения разговаривать с людьми и хорошего знания всех тонкостей и нюансов исполнительного производства.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" 
1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ
2. 
3. 
4. 
5. 
6.