Инвестиционный договор на реконструкцию чердака и мансарды

Рус

Eng Санкт-Петербург,
Лиговский пр., 23
+7 (812) 579-77-66
Пн-Пт: 09:00-18:00
Сб, Вc: выходные

Поиск по сайту

	1. Широкая специализация

	2. Профессионализм и компетентность

	3. Разумные цены

	4. Стабильность

	5. Удобное месторасположение

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР НА РЕКОНСТРУКЦИЮ ЧЕРДАКА И МАНСАРДЫ

Материал подготовил юрист ЮФ"Логос"
Золотухина Ольга

Инвесторам, желающим приобрести в собственность чердак или мансарду, может быть предложен вариант заключения инвестиционного договора на реконструкцию чердака и мансарды, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга. Распоряжением Мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 года N 128-р «О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях» установлено, что привлечение инвесторов к осуществлению реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, осуществляется на основании инвестиционного договора, заключаемого от лица Санкт-Петербурга Комитетом по управлению городским имуществом.Вопрос о возможности приобретения в собственность чердаков и мансард в Санкт-Петербурге является одним из наиболее острых и, по прежнему, злободневных.
С одной стороны органы исполнительной власти и управляющие компании до сих пор не могут привести в надлежащее состояние кровли, чердаки и мансарды в домах, относящихся к так называемому старому фонду, с другой стороны, в настоящее время законодательно предложен такой правовой механизм реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, который по стоимости в несколько раз превосходит рыночную стоимость квадратного метра жилой площади. Кроме того, при проведении такого рода реконструкции нередки судебные споры между органами власти, инвесторами и жильцами дома. Именно поэтому до настоящего времени в центре Санкт-Петербурга немного крыш, подвергшихся реконструкции.
Между тем, давно ушли в прошлое времена «дикого» присвоения чердачных помещений и в настоящее время правовой механизм и порядок проведения реконструкции чердаков и мансард на территории Санкт-Петербурга четко прописан и урегулирован нормативными правовыми актами.
Инвесторам, желающим приобрести в собственность чердак или мансарду, может быть предложен вариант заключения инвестиционного договора на реконструкцию чердака и мансарды, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга.
Распоряжением Мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 года N 128-р «О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях» установлено, что привлечение инвесторов к осуществлению реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, осуществляется на основании инвестиционного договора, заключаемого от лица Санкт-Петербурга Комитетом по управлению городским имуществом.
Печально известным пунктом 2.2 данного распоряжения (распоряжением Губернатора указанный пункт был отменен и восстановлен только решением Верховного суда РФ) закреплено, что договор с инвестором о реконструкции чердака подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования.
В договоры с инвесторами включаются следующие обязательные условия:
- условие об объеме прав инвестора на объект инвестиций либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по завершении реконструкции;
- обязательство инвестора участвовать в расходах на содержание общих помещений дома, несущих конструкций дома, оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме;
- условие о размере и порядке перечисления средств на реконструкцию инженерной инфраструктуры, благоустройство дома и придомовой территории. Сумма таких отчислений определяется в соответствии с «Методикой определения размера отчислений по инвестиционным договорам о создании новой площади в эксплуатируемых жилых домах за счет их надстройки и реконструкции чердаков и мансард" (Утверждена Комитетом по управлению городским хозяйством Санкт-Петербурга 16.01.1997).
Данная методика определения размера отчислений будет наиболее интересна для инвестора, так как именно она и определяет сумму, которая будет затрачена на реконструкцию, при этом размеры отчислений законодатель предлагает определять как компенсацию за предоставление:
- инженерно оборудованной территории, на которой создается новая площадь;
- конструкций и элементов дома (строения), используемых при создании новой площади.
Поэтому инвестору, желающему приобрести чердак или мансарду в собственность после проведения реконструкции следует прежде всего изучить этот документ, чтобы определить свои финансовые возможности и риски.
Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 10.12.1996 N 817-р "Об утверждении примерной формы инвестиционного договора о реконструкции мансардного помещения" утверждена примерная форма инвестиционного договора о реконструкции мансардного помещения.
Территориальными управлениями административных районов Санкт-Петербурга приняты положения о порядке рассмотрения заявок на реконструкцию чердачных и мансардных положений. Например, Распоряжением территориального управления Центрального административного района Санкт-Петербурга от 21.11.2000 N 2558-р "О новой редакции Положения о порядке рассмотрения заявок на реконструкцию чердачных и мансардных помещений" установлен порядок подачи заявления, сроки его рассмотрения, определена обязательная регистрация заключенного договора в «Городском бюро регистрации прав на недвижимость». Технический надзор за проведением инвестором работ по реконструкции осуществляет ГУ «Жилищное агентство центрального административного района», а районное агентство КУГИ – контроль за выполнением сроков по инвестиционному договору. По окончанию ремонта приемочная комиссия принимает объект в эксплуатацию, агентство КУГИ подписывает с инвестором протокол о выполнении условий договора. Подписанный сторонами протокол о выполнении условий договора является основанием для регистрации инвестором в ГБР права собственности на объект.
Несмотря на четко прописанный нормативно-правовыми актами порядок проведения реконструкции чердака и мансарды и возникновения права собственности на такой объект, существуют многочисленные риски инвестора. Заключая инвестиционный договор, инвестор должен знать о рисках оспаривания такого рода договоров в судах как жильцами дома (например, Л. обратилась в суд с иском к К.Т., ТСЖ, просила признать незаконным пользование К.Т. чердаком жилого дома, признать незаконной реконструкцию чердака под мансарду, обязать К.Т. восстановить первоначальное состояние чердака, обосновав свои требования тем, что она является собственником квартиры, находящейся на последнем этаже многоквартирного дома, считает, что нарушены ее права и законные интересы в пользовании общим имуществом указанного жилого дома вследствие незаконного пользования чердаком и его реконструкции под мансарду. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.06.2012 N 33-5526/2012), так и самим Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. Например, в одном из случаев, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга обратился в суд с иском о расторжении инвестиционного договора, взыскании задолженности по отчислениям по договору, пеней за нарушение срока разработки и согласования проектно-сметной документации, пеней за нарушение срока завершения строительно-монтажных работ и сдачи объекта в эксплуатацию, пеней за нарушение срока уведомления КУГИ СПб о получении разрешения на проведение строительно-монтажных работ, штрафа за нарушение обязательства по обеспечению финансирования инвестиционного проекта в полном объеме (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.09.2012 N 33-11853). Помимо этого, после выполнения сторонами всех обязательств по договору, возможен отказ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в государственной регистрации права собственности. (Например, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу отказало в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение 56Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Владимирский проспект, дом 1/47, литер Б, ссылаясь на то обстоятельство, что в результате реконструкции спорного объекта недвижимости уменьшилась площадь общего имущества в многоквартирном доме и в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ такое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 по делу N А56-45625/2012). Поэтому, планируя заключения инвестиционного договора на реконструкцию чердака и мансарды, рекомендуем обращаться за сопровождением данной сделки в юридическую фирму для минимизации возможных рисков как оспаривания в судебном порядке, так и невыполнения стороной договора или органами государственной власти своих обязательств.

Скидки для постоянных клиентов