1. Строительная компания предлагает приобрести квартиру по предварительному договору или векселю. Стоит ли на это соглашаться?
Ни в коем случае. Приобретение квартир по векселю или предварительному договору относится к так называемым «серым» схемам. Закон о долевом участии в строительстве запрещает привлекать деньги дольщиков, если компания-застройщик не собрала все необходимые документы, разрешающие строительство. В связи чем придуманы различные схемы привлечения денег в обход требованиям Закона. Типичная ситуация, будущий сособственник квартиры приобретает у строительной компании вексель, который в будущем должен обменять на построенный объект недвижимости. Такая схема ничего не гарантирует покупателю. В случае возникновения каких-либо трудностей покупатель ничего не сможет доказать. Единственной формой привлечения средств граждан, при которой права дольщиков защищены с большей гарантией, является договор долевого участия в строительстве, форма и содержания которого установлены в Законе. Такой Договор подлежит обязательной регистрации в УФРС, что также является дополнительной гарантией Ваших прав на объект недвижимости.
2. Какие требования предъявляет Закон к Застройщику?
Во-первых, законом установлено, что Застройщиком может выступать любое юридическое лицо: как коммерческая организация, так и некоммерческая, В частности, некоммерческими организациями - застройщиками могут выступать жилищно-строительные кооперативы и жилищные накопительные кооперативы.
Во-вторых, застройщик имеет земельный участок на праве собственности или на основе договора аренды.
В-третьих, застройщик должен иметь разрешение на строительство. Разрешение на строительство является документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Порядок выдачи разрешения на строительство определен Градостроительным кодексом РФ (ст. 51).
В-четвертых, застройщик осуществляет строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости относит к иным объектам недвижимости гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
В-пятых, застройщик осуществляет строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем привлечения денежных средств участников долевого строительства. При этом денежные средства дольщиков используются застройщиком исключительно для строительства объектов недвижимости, предусмотренных Законом. |
|
На какие моменты следует обратить внимание при заключении договора участия в долевом строительстве?
Прежде всего, обратите внимание на Предмет договора. Предмет договора должен содержать конкретные сведения относительно объекта долевого строительства, т. е. дома и квартиры, которую Заказчик обязан Вам передать после окончания строительства. Так должны быть перечислены: город, улица, дом, корпус дома, подъезд, этаж, будущий номер помещения, расположение относительно лифта, лестницы, примерная площадь, количество комнат, техническое состояние на момент сдачи.
Далее следующий момент, который требует пристального внимания, это Цена Договора. В этой части договора должны быть указаны сумма всего договора, цена квадратного метра, а также внесено положение, по которому цена не может меняться в одностороннем порядке.
Если дольщик намерен платить поэтапно, то порядок оплаты, ее сроки также должны четко указываться. Следите внимательно за теми цифрами, которые проставляются в графах договора, потому что, как показывает практика, юристы компаний могут в них ошибаться.
Также желательно, чтобы в Договоре содержалось положение о цене в случае изменения площади объекта недвижимости, в соответствии с которым застройщик обязан возвратить денежную разницу дольщику, если его объект недвижимости окажется меньшей площади, чем было оговорено в Договоре.
Лучше всего проект договора с фирмой-застройщиком отдать на экспертизу юристу. Фирмы крайне редко идут на внесение изменений в типовой договор, но можно на этом настоять. Самостоятельно разобраться во всех пунктах Договора крайне сложно.
Какие требования предъявляет Закон к содержанию и форме договоров участия в долевом строительстве?
В Договоре участия в долевом строительстве должны содержаться:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Указанные выше условия являются существенными, а потому в случае отсутствия в договоре названных условий, договор считается незаключенным. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. |
|
Что является основание привлечения денежных средств граждан на строительства жилья?
Законодателем установлено два способа привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов:
1) договор участия в долевом строительстве
2) не на основании договора участия в долевом строительстве - для этого застройщик должен выступить как эмитент облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.
Какие документы я должен запросить у Застройщика для того, чтобы удостовериться в законности строительства?
Для этого Законом предусмотрено право любого лица потребовать от любого застройщика определенный пакет документов для ознакомление:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Такие документы Застройщик представляет в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Такие копия не обязательно должны быть удостоверены нотариально, вполне достаточным является заверение копий подписью руководителя организации – застройщика, и скрепление их печатью.
Кроме того, если Вы уже являетесь участником долевого строительства, т.е. уже заключили Договор участия в долевом строительтсве, у Вас есть право требовать от застройщика следующий пакет документов:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. |
Eng
В этом разделе представлены ответы на вопросы, возникающие у наших потенциальных клиентов наиболее часто.