Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Яковлев Дмитрий
В статье рассматриваются вопросы возврата недвижимого арендованного имущества – помещений, сооружений, зданий.
По общему правилу при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, указанном в договоре (п. 1 ст. 622 ГК РФ).
При возврате недвижимого имущества в виде помещений, сооружений, зданий, это означает, что если в период аренды производились перепланировка или переоборудование объекта аренды, то в результате данных действий не должны изменяться первоначальные характеристики объекта аренды. В то же время в договоре возможно определить состояние имущества на момент его возврата, с учетом проведенного ремонта или с иными улучшениями, произведенными арендатором. Обязанность по проведению текущего ремонта, в силу закона возложенная на арендатора, в договоре может быть исключена, что влечет за собой возврат имущества со сверхнормативным износом, который также должен быть определен в договоре.
Если в договоре не оговорены требования к состоянию помещения при его возврате, оно подлежит возврату, как уже отмечалось выше, в том же состоянии, в котором оно было получено с учетом износа. В этом плане большое значении приобретает надлежащее согласование с арендодателем произведенных арендатором перепланировок в помещении.
Так в договоре, помимо получения согласия арендодателя на произведение перепланировки, могут быть указаны дополнительные условия, например, согласование технического задания на проведение перепланировки, в котором указывается, какие именно будут произведены изменения в помещении. При несогласовании с арендодателем технического задания произведенная арендатором перепланировка в помещении будет являться совершенной в нарушение условий договора с возложением на арендатора обязанности по восстановлению помещения в прежнем состоянии.
Имеются также особенности по проведению арендатором перепланировки в нежилом помещении, расположенном в жилом доме. Для проведения переоборудования в таких помещениях, помимо согласия арендатора, необходимо получить разрешение на переоборудование, которое выдается обычно межведомственными комиссиями местных органов власти. Обязанность по получению разрешении на переоборудование предусмотрена пунктом 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170.
В случае, если в результате проведенного ремонта изменилось назначение помещений и их площадь, а также количество комнат, то произведенные в помещении изменения являются реконструкцией. Согласно п. 14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объекта капитального строительства - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно требований ст.51 Градостроительного кодекса РФ для проведения арендатором работ в арендуемом помещении, необходимо получить разрешение для производства этих работ.
Неисполнение данных обязанностей влечет признание произведенной перепланировки незаконной с возложением на арендатора обязанности либо по приведению помещения в первоначальное состояние, либо по выплате арендодателю стоимости восстановительного ремонта.
Таким образом, вопрос о состоянии недвижимого имущества при его возврате имеет свои особенности, несоблюдение которых может повлечь негативные последствия для сторон договора. При возникновении данных обстоятельств лучше обратиться к профессионалам, обладающим не только знаниями законодательства, но и практическим опытом разрешения подобных проблем.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" 
В статье рассматриваются вопросы возврата недвижимого арендованного имущества – помещений, сооружений, зданий.