Рус

Eng Санкт-Петербург,
Лиговский пр., 23
+7 (812) 579-77-66
Пн-Пт: 09:00-18:00
Сб, Вc: выходные

Поиск по сайту

	1. Широкая специализация

	2. Профессионализм и компетентность

	3. Разумные цены

	4. Стабильность

	5. Удобное месторасположение

Особенности договора купли-продажи земельного участка

Материал подготовил юрист ЮФ «Логос»
Кубасов Виталий

Право собственности на имущество, у которого имеется собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Одним из наиболее встречаемых оснований возникновения права собственности на землю является заключение договоров купли-продажи земельных участков. Рассмотрим ряд особенностей таких договоров.В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор купли-продажи земельных участков должен содержать ряд обязательных данных, без которых он будет недействительным.

Так, в соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны параметры и сведения, позволяющие точно идентифицировать объект сделки. Практикующие юристы отмечают, что в случае с договором купли-продажи земельного участка такими данными будут являться: кадастровый номер, точный адрес, площадь, вид разрешенного использования и категория земли. Кроме того, согласно ст. 555 ГК РФ договор должен включать в себя цену продаваемого имущества. Договор считается незаключенным, если в нем не согласованы вышеперечисленные данные и условия.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, не отнесенные к изъятым или ограниченным в обороте.

Речь идет о землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов. Возможность продажи участков в составе промышленных земель (категория земель специального назначения) либо земель особо охраняемых территорий и объектов носит ограниченный характер, а из иных категорий земель полностью исключена.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Без соблюдения данного условия заключение договора купли-продажи земельного участка невозможно.

Судебная практика

Актуальным примером в данном случае будет являться следующее решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 октября 2015 по делу № А56-10033/2015. Закрытое акционерное общество «Семиозерское карьероуправление» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области о признании незаконным бездействия, выразившегося в отказе подготовить договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 47…14, 47…97 и об обязании Комитета провести кадастровый учет земельных участков, принять решение о выкупе и заключить с обществом договоры купли-продажи земельных участков в границах земельных участков, ранее имевших вышеуказанные кадастровые номера.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив представленные в дело документы, арбитражный суд установил, что решением Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от 24.11.2013 обозначенные в заявлении земельные участки сняты с кадастрового учета по причине истечения временного статуса на основании пункта 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Суд совершенно верно рассудил, что правило части 1 статьи 37 ЗК РФ о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, следует понимать как допустимость продажи такого земельного участка, уникальные характеристики которого определены и внесены в государственный кадастр недвижимости и позволяют определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи. Поскольку в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об уникальных характеристиках земельных участков с указанными кадастровыми номерами, позволяющих считать их индивидуально-определенной вещью, они не могут быть отчуждены по договору купли-продажи. Учитывая изложенное, суд решил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

При этом в соответствии с п.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации (об обременениях, ограничениях, разрешении на застройку, свойствах земли и пр.) вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

Судебная практика

Особый интерес в связи с этим представляет определение Московского областного суда от 19.10.2015 по делу 33-25419/2015, в котором в ходе рассмотрения апелляционной жалобы Б. А. Н. на решение Наро-Фоминского городского суда по иску Б. А. Н. к ООО «Золотая долина» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возмещении денежных убытков, взыскании штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов на услуги представителя, судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда были проанализированы доводы истца и выводы суда первой инстанции.

Истец, в частности, требовал расторгнуть договор купли-продажи и возместить причиненные ему убытки, т.к. на момент заключения сделки между сторонами по купле-продаже спорного земельного участка он не был предупрежден о том, что по части земельного участка проходит газопровод низкого давления, который, к тому же, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с этим истец не мог использовать указанный земельный участок по назначению.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь, в частности, положениями ст. 37 ЗК РФ, исходил из того, что предоставление ложной информации продавцом покупателю об обременении земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным видом использования не нашло своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. Стороной истца не подтвержден тот факт, что на момент продажи земельного участка Б. А.Н, ответчик знал или должен был знать о прохождении газопровода по территории спорного земельного участка. Суд признал доводы истца о предоставлении ему ответчиком ложных сведений об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием несостоятельными, поскольку истец не был лишен возможности получения сведений о наличии охранных зон на территории расположения приобретаемого объекта недвижимости. Доказательств невозможности использования указанного земельного участка по назначению стороной истца предоставлено не было.

Судебная коллегия согласилась с решением суда первой инстанции, посчитала его законным и обоснованным: решение оставила без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Наиболее распространены случаи расторжения договора купли-продажи земельного участка по инициативе покупателя, если:

1) продавец скрыл информацию о недействительности правоустанавливающих документов;
2) по территории земельного участка проходит санитарная зона, линии электропередачи, связи, трубопроводов, водоснабжения и мелиорации, при этом продавец ввел покупателя в заблуждение относительно отсутствия оных;
3) спорный земельный участок находится под арестом.

Некоторые условия нельзя включать в договор.

Так, законодатель установил (п.2 ст.37 ЗК РФ), что недействительными будут являться условия договора купли-продажи земельного участка, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Судебная практика

Закрытое акционерное общество "ВАЗИНТЕРСЕРВИС" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области. Суд решил (решение от 30 мая 2014 года по делу N А55-6591/2014), что пункт 6.4 договора в редакции ответчика, запрещающий последующую передачу земельного участка в аренду, подлежит исключению по причине прямого противоречия действующей норме Земельного Кодекса (как было отмечено выше, в соответствии с п.2 ст.37 ЗК РФ).

Приведенные выше законоположения и примеры не охватывают весь спектр проблем, возникающих при заключении договоров купли-продажи земельных участков. Вместе с этим, освещенные вопросы свидетельствуют об уникальных особенностях законодательного регулирования данного вида договоров. Для экспертизы проблематики такого рода вопросов необходимы знания опытных профессионалов, имеющих необходимые знания в области земельного законодательства. В случае возникновения спорных вопросов, связанных с куплей-продажей земельных участков, рекомендуем обращаться к юристу.

Скидки для постоянных клиентов