СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК С КВАРТИРАМИ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ, ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Проведение сделок с недвижимостью, в том числе по сделкам с квартирами, требует знаний законодательства и опыта юриста, специализирующегося именно в области недвижимости. Нежелание нести дополнительные расходы на услуги специалистов по сопровождению сделок с недвижимостью, отсутствие правовой грамотности населения зачастую приводит к ошибкам, грозящими крупными материальными потерями.
ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИРЫ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ При приобретении жилья на первичном рынке недвижимости особенно важно проверить документы, на основании которых составлен договор. Именно этот договор будет являться основанием для государственной регистрации прав собственника квартиры.
Приобретение недвижимости на первичном рынке может быть осуществлено:
- путем заключения договора купли-продажи(когда право собственности продавца- Застройщика на данную квартиру будет зарегистрировано в ЕГРП); - заключением договора долевого участия в строительстве жилого дома; - на основании уступки права требования.
Обратите внимание! Перед заключением того или иного договора необходимо проверить соответствующие документы, чтобы убедиться, действительно ли данное лицо имеет право совершать сделку в отношении указанной квартиры. Более того, необходимо четко понимать, что приобретение жилья на первичном рынке регулируется как договором долевого участия, подпадающим под действие Закона № 214-ФЗ, так и договором паевого взноса, заключаемым между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами и не подпадающим под данный Закон.
КУПЛЯ-ПРОДАЖА КВАРТИРЫ
При совершении сделки купли-продажи квартиры таким документом является Свидетельство о государственной регистрации права. При этом перед сделкой необходимо дополнительно запросить у продавца также выписку из ЕГРП, чтобы исключить возможность смены правообладателя или наложения обременения на квартиру. Помните, что существует множество способов мошенничества при заключении предварительных договоров купли-продажи недвижимости.
ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в оговоренные договором сроки своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом (иной объект недвижимости) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации прав собственности и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщик обязан не позднее чем через 10 дней после получения этого разрешения передать его или нотариально удостоверенную копию в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
РЕГИСТРАЦИЯ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
При заключении договора долевого участия в строительстве необходимо ознакомиться с документами, подтверждающими право на земельный участок, разрешением на строительство и т.п.
Во избежание в дальнейшем непредвиденных расходов по договорам участия в долевом строительстве необходимо:
В договоре четко зафиксировать фразу: "Цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит".
Не забыть, что после приемки дома государственной комиссией последуют выплаты, связанные с оформлением права собственности на квартиру: госпошлины и различные сборы, которые оплачиваются в орган регистрации, БТИ и т.д.
При указании в договоре нечетких сроков окончания строительства и введения дома в эксплуатацию (такой-то квартал такого-то года) необходимо уточнить ответственность застройщика за несоблюдение сроков, обычно это 5 - 10% от стоимости квартиры. В договоре должны быть отражены моменты, если застройщик не уложится и в продленный срок.
Оплату коммунальных платежей и эксплуатационных расходов желательно произвести с момента, указанного в договоре, а уже затем (после получения квартиры по акту приема-передачи и оформления ее в собственность) сделать перерасчет излишне выплаченной суммы.
Довольно часто в предварительных договорах купли-продажи нет четкого указания на то, какая из сторон должна оплачивать государственную пошлину за регистрацию права продавца на квартиру, а также как распределяются расходы по оплате госпошлины за регистрацию сделки. Неурегулированность данного вопроса в договоре или расплывчатость формулировок приводит к тому, что покупатель вынужден оплачивать указанные суммы за своего продавца – юридического лица, что составляет дополнительные расходы в размере, превышающем 20 тысяч рублей.
ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИРЫ НА ОСНОВАНИИ УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ
Этот договор предполагает выкуп договоров долевого участия. Дольщики, вложившиеся в строительство объекта недвижимости на ранних этапах строительства, чтобы заработать на разнице в цене (по мере строительства растет и цена 1 кв. м) или по каким-либо другим причинам переуступают свой договор. Имеющиеся долги предыдущего дольщика, новый дольщик он обязан в срок погасить. Если договор долевого участия был оформлен согласно требованиям Федерального Закона № 214-ФЗ, права нового участника долевого строительства защищены.
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
При совершении сделок с недвижимостью самостоятельно, даже в кажущихся простых вопросах, можно допустить ошибки, последствия которых невозможно будет исправить. При приобретении объекта недвижимости клиент оказывается один на один с сотрудником отдела продаж или агентом риэлтерской компании, основная задача которых в большинстве случаев ? это быстрее провести сделку и получить комиссионные, а дальнейшая судьба квартиры не интересует. О возможных рисках, связанных с приобретением объекта недвижимости, эти люди постараются умолчать.
Цена вопроса в сделках с недвижимостью довольно высока и не стоит на этом экономить! При малейших сомнениях в достоверности информации, предоставляемой в отношении объекта недвижимости целесообразно прибегнуть к услугам специалиста, способного своевременно на основании имеющейся информации, в полном объеме оценить существующие риски и принять меры к снижению возможных негативных последствий неустранимых рисков. И в процессе переговоров при неоднозначности предоставленных правоустанавливающих документов, стоимость объекта может быть существенно снижена, а все затраты на юридическое сопровождение сделки окупятся с торицей.
ПРЕИМУЩЕСТВА СОПРОВОЖДЕНИЯ СДЕЛОК В ЮРИДИЧЕСКОЙ ФИРМЕ "ЛОГОС"
Высококвалифицированные юристы фирмы «Логос» обладают всеми необходимыми знаниями и довольно большим опытом проведения различных сделок с недвижимостью. Кроме практической деятельности юристы нашей фирмы занимаются научной и преподавательской деятельностью, что еще раз подтверждает их профессионализм.
СТОИМОСТЬ
Стоимость услуги сопровождения сделки для каждого конкретного случая зависит от необходимости выполнения тех или иных действий. Набор этих мероприятий (действий) индивидуален для каждого объекта. Базовая стоимость услуги сопровождение сделок в фирме «Логос» составляет 1% от суммы сделки, но не менее 40 тысяч рублей.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Проведение сделок с недвижимостью, в том числе по сделкам с квартирами, требует знаний законодательства и опыта юриста, специализирующегося именно в области недвижимости. Нежелание нести дополнительные расходы на услуги специалистов по сопровождению сделок с недвижимостью, отсутствие правовой грамотности населения зачастую приводит к ошибкам, грозящими крупными материальными потерями. 
