| ||||||||||||||||||||||||||||||
|
ПОКУПКА КВАРТИРЫПокупка квартиры это сложный длительный процесс, требующий от покупателя внимательности, бдительности и знания юридических тонкостей оформления, заключения и регистрации договора купли-продажи квартиры. На кону стоят большие деньги и крыша над головой. Увы, в этой сфере во все времена водились мошенники. Даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, вас могут поджидать непредвиденные неприятности. С каждым годом мошенники придумывают все более изощрённые способы обмана, но, соблюдая некоторые правила покупки квартиры, можно попробовать себя обезопасить. В этой статье мы опишем основные моменты, на которых стоит заострить внимание при оформлении договора купли квартиры. Оговорим сразу: статья посвящена покупке квартиры на вторичном рынке. Первичный рынок имеет массу тонкостей, которые достойны отдельной статьи. Процедура оформления и заключения договора купли-продажи квартирыИтак, после нескольких месяцев трудных поисков подходящей вам квартиры по цене, месту расположению, планировке, вы нашли то, что хотели. Теперь вы преступаете к самому важному процессу - к оформлению и заключению договора купли-продажи квартиры. 1 этапВо-первых, необходимо ознакомится со всеми имеющимися документами у продавца квартиры. Продавец должен предъявить покупателю следующие документы: 1) Выписка из ЕГРП Она необходима для подтверждения права продавца на продажу квартиры на настоящий момент, так как Свидетельство о государственной регистрации права подтверждает право лишь на момент его выдачи. Т.е. если продавцом квартира покупалась в 2007 году, то и Свидетельство у него будет датировано указанной датой. При этом, указанный в свидетельстве собственник квартиры, к данному моменту мог ее уже продать, заложить в банк, на квартиру может быть наложен судебный арест. Именно из выписки вы узнаете: количество собственников, есть ли у квартиры обременения, заложена она или находится под арестом на момент сделки. Обратите внимание, что если покупается не вся квартира, а только доля в ней, то сособственники квартиры имеют преимущественное право покупки указанной доли. Необходимо проверить, соблюдена ли процедура первоначального предложения покупки доли сособственникам. Иначе сособственник может потребовать перевода прав покупателя на него. Тогда продавец должен будет вернуть вам деньги, а вы ему долю квартиры. Это произойдет, если продавец окажется добросовестным, а если же он мошенник, то ни видать вам ни квартиры ни денег. По суду его привлекут отдать деньги, но может оказаться, что деньги он потратил или потерял или украли и будет он вам выплачивать 30% с суммы ежемесячного дохода много лет. 3) Правоустанавливающие документы на квартиру: договоры купли-продажи, приватизации, свидетельства о праве на наследство квартиры и др. Обратите особое внимание на условия приобретения квартиры самим продавцом. Возможно, в договоре оговорены условия, которые и не послужили основанием для регистрации обременения (т.е. в Выписке из ЕГРП их нет), но могут стать основанием для дальнейших судебных споров с квартирой. Так, например, приобретение квартиры с рассрочкой платежа, при этом в договоре указано условие, что залог в силу закона не возникает. В данном случае если не произошла полная оплата за квартиру, то предыдущий собственник может потребовать через суд расторжения договора купли-продажи и возвращения ему квартиры обратно. 2 этапПосле того, как вы внимательно изучили все описанные документы, необходимо также выяснить у продавца следующие моменты: 1) Несовершеннолетние дети Обратите внимание, были ли прописаны дети на момент приватизации квартиры и не были ли нарушены их права. С правами детей спорить очень сложно. Подчеркнем, что права детей это вообще отдельная история суд всегда решает вопрос в пользу детей. Не устаем повторять, будьте внимательны! бственники наравне со взрослыми, либо прописаны. В первом случае необходимо получить разрешение органов опеки на продажу квартиры. Для собственной безопасности можно проверить подлинность справки о разрешении на продажу квартиры в органе её выдавшем. Это районный орган опеки и попечительства. Если ребенок не является собственником, а просто прописан в квартире, его необходимо выписать из квартиры и прописать в новом месте. Только при этих условиях ваш договор купли квартиры будет зарегистрирован. Ещё один важный момент при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми: необходимо согласие обоих родителей. В противном случае родитель, который не дал согласии на продажу квартиры может оспорить сделку и признать её не действительной. А чем это чревато? Правильно - потерей денег и квартиры! 2) Бывшие супруги 3) Наследство 4) Доверенность
Кроме того, доверенность должна быть нотариально заверена, это обязательно! Никаких устных поручений и простой письменной формы, даже если это ближайший родственник продавца. Если вы всё же сомневаетесь в действительности доверенности, можно встретиться с продавцом лично. Заодно выяснить, почему он не занимается продажей квартиры лично. Если объяснения и психофизическое состояния продавца вас насторожат - лучше отказаться от покупки. Если по каким-либо причинам встретиться с продавцом не удается - можно поговорить с соседями, работниками ЖЭК и выяснить, когда последний раз видели продавца квартиры. Особую бдительность стоит проявить, если продавец квартиры пожилой или одинокий человек, если много выпивал - это люди относятся группе особого риска. Именно из этой группы мошенники выбираю себе жертв. Людей, о которых в случае исчезновения никто не вспомнит. Так же можно проверить подлинность доверенности у нотариуса, заверившего доверенность на продажу квартиры.
|
|||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"»
Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru |