ЗАЩИТА АРЕНДАТОРА В СВЯЗИ С НЕВОЗМОЖНОСТЬЮ ИСПОЛЬЗОВАТЬ АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО ПО ЦЕЛЕВОМУ НАЗНАЧЕНИЮ, ВОЗНИКШЕЙ ПО ВИНЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Исмайлов Тимур
На практике нередки случаи, когда арендодатель, предоставивший арендатору имущество в пользование по договору аренды, сам, своими действиями делает невозможным или крайне затруднительным использование имущества по назначению. Например арендодатель недвижимого имущества запрещает арендатору доступ в арендованное помещение. Или, арендодатель, обязавшись по договору обеспечивать арендуемое производственное помещение электроэнергией, отключает электроснабжение, в результате чего арендатор вынужден либо прекратить производственную деятельность в помещении, для которой оно и было арендовано, либо нести непомерные расходы, чтобы самостоятельно обеспечить энергией свое производство, например, арендовать дизельные генераторы, приобретать для них топливо и т.п.
Какие правовые гарантии, способы защиты прав арендатора предусмотрены для подобных случаев Законом?
Арендатор может воспользоваться указанным правом даже если в договоре право на досрочное расторжение по инициативе арендатора не предусмотрено. В соответствии с подп. 1 ст. 620 ГК РФ По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Следует обратить внимание, что речь здесь идет именно о судебном порядке расторжения договора, т.е. арендатор не может расторгнуть договор по этим основанием в одностороннем порядке и датой расторжения договора является дата вступления в законную силу решения суда.
Обращаясь в суд с таким требованием арендатор должен доказать невозможность использования арендованного имущества по назначению, наступившую вследствие действий арендодателя. При отсутствии доказательств, свидетельствующих о невозможности использования имущества по назначению, суды отказывают в удовлетворении исковых требований (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.06.2011 по делу N А45-14145/2010).
Арендатор (Истец) должен доказать то обстоятельство, что Арендатель чинит ему препятсятвия в пользовании арендованным имуществом. При этом если объективные обстоятельства, препятствующие арендатору в пользовании арендуемым имуществом были устранены арендодателем, то суд может счесть, что не имеется существенных нарушений ответчиком обязательств по договору аренды и оснований для расторжения договора. Например, в рамках дела А40-2435/10-40-26 в качестве фактического основания иска истец указал на то, что был неправомерно лишен возможности доступа в арендуемое помещение в результате незаконных действий управляющей компании. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенному нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
Приняв во внимание, что препятствия были устранены уже на следующий день, суды сделали вывод о том, что указанное обстоятельство не может быть квалифицировано в качестве существенного нарушения договорных обязательств со стороны арендодателя и, следовательно, не является основанием для расторжения договора в судебном порядке (Постановление ФАС Московского округа от 29.09.2010 N КГ-А40/11247-10 по делу N А40-2435/10-40-26).
В числе случаев, когда суды удовлетворяют требования о расторжении договора, можно назвать обстоятельства дела №А56-78926/2009. В данном случае Арендодатель производственного помещения по условиям договора был обязан обеспечивать арендатора электроэнергией, отключил электричество на несколько месяцев, до момента фактического освобождения арендуемого помещения истцом.
В ответ на неоднократные требования арендатора арендодатель отказывался восстановить электроснабжения. Использование помещения для целей, предусмотренных договором (для производственной деятельности истца) без обеспечения электроэнергией было невозможно (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.04.2011 по делу N А56-78926/2009).
Иным способом защиты прав арендатора является взыскание убытков, причиненных действиями арендодателя. В этом случае, помимо факта чинения арендодателем арендатору препятствий в пользовании арендованным имуществом, арендатор (истец) обязан доказать причинную связь между понесенными им убытками и незаконными действиями арендодателя, обосновать размер убытков.
Требования о взыскании убытков в исковом заявлении могут быть соединены с требованием о расторжении договора. Так, в рамках уже упомянутого выше дела № А56-78926/2009 Истец (арендатор) помимо расторжения договора взыскивал с арендодателя в качестве убытков расходы на аренду дизельного электрогенератора и покупку топлива к нему, которые истец вынужден был производить чтобы продолжать свою производственную деятельность после незаконного отключения арендодателем электроэнергии.
Суд Апелляционной инстанции удовлеворил его требования в этой части. В рамках данного дела незаконность действий арендодателя, вследствие которых связана с нарушением условий договора, которыми была прямо предусмотрена обязанность по обеспечению арендатора электроэнергией. В случае, когда в договоре аренды помещения обязанность арендодателя по обеспечению арендатора электроэнергией не установлена, суд отказывает арендатору в аналогичном иске о взыскании убытков, причиненных отключением электроэнергии (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.01.2006 N А11-13816/2004-К1-9/876-180).
Говоря о защите прав арендатора от незаконных действий арендодателя, создающих препятствия в пользовании имуществом, следует упомянуть и о том, что арендатору приходится не только самому предъявлять исковые требования к арендодателю, но и защищаться от требований арендодателя о взыскании арендной платы. На практике возникает ситуация: арендодатель сам, своими действиями лишил арендатора возможности пользоваться имуществом, арендатор утратил интерес к исполнению договора аренды, фактически прекратил пользоваться арендованным имуществом (например, освободил арендуемое помещение). Однако арендодатель отказывается расторгнуть договор добровольно и продолжает требовать арендной платы за период, когда арендатор уже не пользуется имуществом. В частности, в рамках дела N А56-86991/2009, между теми же сторонами, что и дело упомянутого выше дела № А56-78926/2009 и в связи с теми же обстоятельствами, Истец (арендодатель) требовал взыскать с арендатора арендную плату за период, после того кого как арендатор освободил помещение, из-за того, что Истец отключил в нем электроэнергию и сделал помещение непригодным к использованию.
Суд отказал во взыскании с арендатора задолженности по арендной плате, поскольку обеспечение арендодателем арендованных объектов электроэнергией является необходимым условием для их использования арендатором и неисполнение этой обязанности не позволило ему использовать объекты в целях, установленных договором аренды, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендной платы. В целом, говоря о судебной практике по спорам, связанным с возникшей по вине арендодателя невозможпностью использовать арендованное имущество по целевому назначению, следует отметить, что судебная практика по ним неоднозначна.
Для того, чтобы использовать все имеющиеся возможности для защиты прав арендатора необходимо тщательное исследование обстоятельств конкретного дела, подготовка доказательственные, правовой анализ действий арендодателя и в целом отношений сторон по договору на предмет обоснования нарушения арендодателем обязательств по Закону и договору.
Все это под силу лишь квалифицированным юристам. Без этого арендатор не сможет доказать факт несения им убытков, наличие оснований для расторжения договора, будет нести существенные финансовые потери по арендной плате за имущество, которое он уже не может использовать. Это еще раз говорит о необходимости обращения за профессиональной юридической помощью по данной категории споров
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" 
На практике нередки случаи, когда арендодатель, предоставивший арендатору имущество в пользование по договору аренды, сам, своими действиями делает невозможным или крайне затруднительным использование имущества по назначению. Например арендодатель недвижимого имущества запрещает арендатору доступ в арендованное помещение.
