Рус

Eng Санкт-Петербург,
Лиговский пр., 23
+7 (812) 579-77-66
Пн-Пт: 09:00-18:00
Сб, Вc: выходные

Поиск по сайту

	1. Широкая специализация

	2. Профессионализм и компетентность

	3. Разумные цены

	4. Стабильность

	5. Удобное месторасположение

ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА НЕДВИЖИМОСТИ

Материал подготовил юрист ЮФ"Логос"
Яковлев Дмитрий

Государственная регистрация договора недвижимости

Соблюдение формы и государственной регистрации договора недвижимости является условием признания данного договора государством, а именно действительности указанного договора.
В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Факт передачи имущества в аренду на практике удостоверяется путем составления акта приема-передачи. Однако отсутствие акта приема-передачи имущества по договору аренды здания или сооружения не свидетельствует о несоблюдении требований закона к форме договора аренды здания или сооружения. В то же время акт приема-передачи, по которому здание или сооружение возвращено арендодателю, может рассматриваться как составленное в письменной форме соглашение сторон о расторжении договора аренды.
Зачастую стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его подписания. В связи с этим возникает вопрос: с какого момента начинает течь срок договора аренды здания или сооружения в целях его государственной регистрации? В данном случае срок действия договора аренды здания или сооружения отсчитывается с момента его подписания и распространение такого договора на отношения, предшествовавшие его заключению, не увеличивает срок действия договора для целей госрегистрации. Данная позиция отражена в п.8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
Гражданским кодексом РФ прямо установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). При этом, Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды" указал, что «срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (по 30-е), до 31-го (по 31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году». В то же время срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по предпоследнее число предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее указанному числу этого месяца следующего года, а также с 1-го января по 30-е декабря текущего года, не признается равным году, и такой договор государственной регистрации не подлежит.
В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Учитывая, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Обоснованием вывода о необходимости государственной регистрации может стать факт заключения договора на срок от года и более. Однако, несмотря на данное обстоятельство, в ряде случаев договор все же не требует осуществления регистрационных действий. К таким случаям относятся ситуации, когда договор аренды заключен до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", либо если на территории соответствующего субъекта на момент заключения договора отсутствовал регистрирующий орган.
Нередко стороны заключают дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Закона о госрегистрации. Когда такое соглашение подлежит государственной регистрации, возникает вопрос о необходимости регистрации самого договора и других дополнительных соглашений к нему.
При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.
Также не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года и предусматривающий автоматическую пролонгацию по истечении срока его действия на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, поскольку отношения сторон в дальнейшем регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны предыдущему.
На практике возникают ситуации, когда одна из сторон своими действиями или бездействием препятствует государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от госрегистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и взыскать с первой стороны убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Практика применения норм ГК РФ и Закона о госрегистрации содержит достаточно много нюансов, влияющих на признание договора заключенным или незаключенным, в связи с чем при возникновении сомнений в легитимности договора лучше не пытаться сделать все самому на свой страх и риск, а обратиться к профессионалам, обладающим как знанием законодательства, так и практическим опытом в разрешении подобных ситуаций.

Скидки для постоянных клиентов