ЗДЕСЬ всё, что вы хотели знать о юр. услугах, но боялись спросить (новый сайт «Логоса»)

Стать партнером юридической фирмы «Логос»

Вся правда о порядке оказания и стоимости юридических услуг — на новом сайте «Логоса»

Предложение для юристов Зарабатывайте с нами!

Рус

Eng
Санкт-Петербург,
Лиговский пр., 23
+7 (812) 579-77-66

Пн-Пт: 09:00-18:00
Сб, Вc: выходные

Поиск по сайту

	1. Широкая специализация

	2. Профессионализм и компетентность

	3. Разумные цены

	4. Стабильность

	5. Удобное месторасположение

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ АРЕНДОДАТЕЛЯ)

Материал подготовил юрист ЮФ"Логос"
Шадуро Наталья

На практике нередки ситуации, когда Арендатор не исполняет своих обязательств по договору аренды, что приводит Арендодателя к необходимости прекращения арендных отношений с недобросовестным Арендатором. Вместе с тем Арендодатель, выступая инициатором досрочного расторжения договора, рискует столкнуться с рядом проблем, которые могут затруднить прекращение обременительных отношений аренды.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или его назначения либо с неоднократными нарушениями.

Как показывает судебная практика, чаще всего суд признает существенным нарушением договора следующие случаи:
- систематическая неуплата арендной платы;
- нарушение сроков уплаты, выплата арендной платы не в полном объеме;
- передача имущества в субаренду без разрешения; проведение перепланировки без согласования с арендодателем;
- нецелевое использование имущества и другие случаи (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2011 по делу N А56-9071/2010, п. 28 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), Постановление ФАС Московского округа от 19.04.2011 N КГ-А41/3122-11 по делу N А41-22196/08, Постановление ФАС ЗСО от 22.01.2007 N Ф04-8923/2006(30097-А03-38) по делу N А03-4904/06-15, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2009 по делу N А56-52200/2007)

- существенно ухудшает имущество. О существенном ухудшении имущества речь идет, например, тогда, когда арендатор не производит текущий ремонт арендованного имущества; производит перепланировку арендованного помещения без согласования с арендодателем; не обеспечивает сохранность арендованного имущества, и в других случаях.

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

- не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора

Данный перечень нарушений не является исчерпывающим. Так в договоре аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, но они в любом случае должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Существенным согласно ст. 450 ГК РФ признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Заметим, инициируя расторжение договора аренды, именно арендодатель обязан доказать, что нарушения, допущенные арендатором, носят существенный характер. В противном случае суд откажет арендодателю в иске. (см., например, Постановление ФАС МО от 29.06.2007 N КГ-А40/5541-07).

Доказывание существенного характера допущенных арендатором нарушений договора, как правило, отнюдь не легкая задача и не всегда успешно.Сложность доказывания в данном случае заключается в том, что такие понятия как существенное нарушение обязательства, равно как использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, а также существенное ухудшение имущества носят оценочный характер. В связи с этим отнесение нарушения договора к существенным является в некоторой степени субъективным, и поэтому разрешение данного вопроса применительно к сходным нарушениям может осуществляться по-разному.

Суды при установлении указанных обстоятельств толкуют различные факторы, которые могут повлиять на степень существенности нарушения (например, длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полном объеме)

В ряде случаев суды отказывают в удовлетворении требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды, несмотря на наличие в действиях арендатора нарушений, которые формально могут подпадать под перечень, установленный статьей 619 Гражданского Кодекса РФ, либо предусмотрены договором аренды в качестве основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Причины могут быть различными: от незначительности сумм задолженности по арендной плате или нарушения баланса прав и интересов сторон до устранения арендатором имеющихся нарушений в разумный срок (Определение ВАС РФ от 20.06.2011 N ВАС-7477/11 по делу N А40-75598/10-37-630, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров",)

Следующая трудность, с которой может столкнуться Арендодатель, связана с соблюдением условия расторжения договора аренды, установленного статьей 619 Гражданского кодекса РФ.

Дело в том, что само по себе наличие факта нарушения Арендатором условий договора еще не дает Арендодателю право незамедлительно требовать расторжения договора. Прежде чем обратиться в суд с требованием о расторжении договора, Арендодатель должен направить Арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если же Арендатор не был предупрежден, иск Арендодателя будет оставлен судом без рассмотрения (статья 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На практике возникает ряд вопросов, связанных с соблюдением порядка досрочного расторжения договора: об адресе направления письменного предупреждения, а также его содержании.
Как показывает практика, лучше всего отправлять Арендатору соответствующее предупреждение заказным письмом на его юридический адрес (по месту государственной регистрации и на адрес его фактического местонахождения. В данной ситуации предупреждение будет считаться отправленным надлежащим образом (например, Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2010 N КГ-А40/2476-10-П по делу N А40-73337/08-105-396). По вопросу содержания письменного предупреждения даны некоторые разъяснения Высшего арбитражного суда (пункт 29 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)

Руководствуясь позицией ВАС РФ, можно прийти к выводу, что письменное предупреждение арендодателя должно содержать указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. И только когда от Арендатора будет получен отказ на предложение либо в течение срока, указанного в предложении, ответ не последует, Арендодатель сможет обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Еще одной проблемой с практической точки зрения, является заблуждение некоторых арендодателей относительно того, что в случае нарушений арендатором услоий договора, они вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора.

Сразу оговоримся, что односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение, нетождественные понятия. Односторонний отказ, в отличие от расторжения договора, не требует обращения в суд и оформляется письменным уведомлением контрагента.

По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, когда такой отказ предусмотрен законом или договором. Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке. Соответственно, такой отказ возможен только, если он предусмотрен договором аренды.

Президиум ВАС РФ также указал, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением условий договора со стороны арендатора (п. 25 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Иными словами, возможность одностороннего отказа от договора аренды допускается , даже если отказ продиктован исключительно желанием одной из сторон. Главное, чтобы такая возможность была предусмотрена в договоре. Мы рассмотрели наиболее общие и распространенные проблемы, связанные с расторжением договора аренды по инициативе Арендодателя. Несомненно каждая спорная ситуация уникальна и может быть сопряжена с иными, специфичными для Арендодателя трудностями. Учитывая, сложность данной категорий дел, обусловленной, прежде всего, особенностями предмета доказывания, а также неоднозначностью сложившейся судебной практикой по отдельным вопросам, целесообразно обратиться за помощью к профессиональным юристам. Это поможет Арендодателю сэкономить нервы и, конечно же время, поскольку чем скорее будут прекращены отношения с недобросовестным Арендатором, тем меньше Арендодатель потерпит убытков и тем быстрее сможет заключить новый договор аренды.

Скидки для постоянных клиентов