Image 1

  
Рус    Eng Санкт-Петербург,
Лиговский пр., 23
+7 (812) 579-77-66
Пн-Пт: 09:00-18:00
Сб, Вc: выходные

    
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты
Поиск по сайту



1. Широкая специализация
2. Профессионализм и компетентность
3. Разумные цены
4. Стабильность
5. Удобное месторасположение



ДОХОДЫ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ: КАКИЕ НАЛОГИ ПЛАТИТЬ?

Материал подготовил юрист ЮФ"Логос"
Золотухина Ольга
 В статье рассмотрена ситуация, при которой индивидуальный предприниматель - "упрощенец" использует в коммерческой деятельности недвижимое имущество, которое он приобрел еще до перехода на УСН или даже до того, как стал заниматься предпринимательством. Затем в период применения УСН он продает эту недвижимость, в связи с чем возникает вопрос о налогообложении полученной за нее суммы.

Широко распространена ситуация, когда индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, приобретает недвижимость с целью использования ее в хозяйственной деятельности, а затем по разным причинам продает ее. Либо недвижимость сразу покупается для перепродажи. В зависимости от конкретной ситуации будет различаться и режим налогообложения: доход будет облагаться НДФЛ или налогом при УСН. Но есть общие правила налогообложения дохода, полученного от реализации недвижимости индивидуальным предпринимателем.

Во-первых, для осуществления предпринимательской деятельности физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица с указанием видов деятельности, которые он собирается осуществлять, по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности.
Во-вторых, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. В случае если индивидуальным предпринимателем применяется УСН и доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, относятся к предпринимательской деятельности, они, соответственно, будут облагаться в рамках УСН. В-третьих, доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось налогоплательщиком в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном гл. 23 НК РФ.
Между тем на практике возможна также следующая ситуация. Индивидуальный предприниматель - "упрощенец" использует в коммерческой деятельности недвижимое имущество, которое он приобрел еще до перехода на УСН или даже до того, как стал заниматься предпринимательством. Затем в период применения УСН он продает эту недвижимость, в связи с чем возникает вопрос о налогообложении полученной за нее суммы.
Существует два подхода к решению данного вопроса.

В первом случае, если недвижимость была приобретена для личного пользования, выручка от ее реализации не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не "упрощенным" налогом. При этом если объект находился в вашей собственности более трех лет, то доход от его продажи полностью освобождается от налога (основанием для этого служит льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если же с момента приобретения недвижимости три года еще не прошло, можно воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн. руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Во втором случае выручка от реализации недвижимости рассматривается как доход от предпринимательской деятельности.

Поступления от этого вида деятельности, указанного при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, и будут доходами, полученными от ведения предпринимательской деятельности. Соответственно, если при этом предприниматель применяет УСН, а доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, относятся к предпринимательской деятельности, то они будут облагаться в рамках УСН (ст. 346.15 НК РФ). И одновременно эти доходы будут освобождены от обложения НДФЛ (п. 24 ст. 217 НК РФ). Аналогичную позицию занимает и Минфин России в Письме от 12.08.2010 N 03-04-05/3-452.
При этом не важно, получена реальная прибыль от продажи или нет. Главное, сам факт направленности действий на получение прибыли от продажи имущества. Это подтверждают и судьи (Постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09 и ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2012 N А05-5609/2011). Принимая решение о том, является ли продажа недвижимости предпринимательской деятельностью, нужно обращать внимание на то, какой код ОКВЭД внесен предпринимателем в ЕГРИП.

Например, при регистрации указаны такие виды деятельности, как "подготовка к продаже собственного недвижимого имущества" и "покупка и продажа собственного недвижимого имущества" (соответственно коды 70.11 и 70.12 ОКВЭД). Тогда доходы от продажи недвижимости можно рассматривать как выручку от ведения предпринимательской деятельности и облагать "упрощенным" налогом (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Аналогичное мнение высказано и в Письмах Минфина России от 08.09.2011 N 03-11-11/226 и от 05.12.2011 N 03-11-11/309.

Если же в ЕГРИП будет указан только один код 70.11 "подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", то выручка от продажи недвижимого имущества уже не является предпринимательским доходом. А значит, будет облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Напомним, что предпринимателю не запрещено вносить изменения в ЕГРИП и добавлять новые виды деятельности, сообщая об этом в налоговую инспекцию (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ). Поэтому, при необходимости, возможно сначала добавить еще один вид деятельности, а потом уже продавать имущество.

Можно поступить и по-другому. Сразу при регистрации указывать вместо, например, двух кодов 70.11 и 70.12 один - более обобщенный код 70.1 "Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества". Тогда вопроса, облагается этот вид деятельности в рамках УСН или нет, не возникнет.

Однако следует помнить, что в данном случае существует также риск лишиться возможности работать на "упрощенке", если в результате продажи недвижимости сумма ваших доходов по УСН за отчетный (налоговый) период превысит предельную сумму. В этом случае вы утратите право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала. В связи с этим вы должны будете доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).
Как видим, весьма выгодным для налогоплательщиков является первый вариант, однако именно он нередко вызывает претензии проверяющих. По мнению налоговых органов, предприниматель может не учитывать выручку от продажи недвижимости в доходах по УСН и пользоваться льготами по НДФЛ только при соблюдении ряда условий.

Так, Минфин России допускает такую возможность, только если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете "упрощенного" налога (Письма от 30.10.2009 N 03-11-09/364, от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730).
ФНС России придерживается позиции, согласно которой для этого к моменту продажи индивидуальный предприниматель должен прекратить использовать недвижимость в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@ (п. 1)).
Если указанные требования не выполняются, то, скорее всего, налоговые органы откажут вам в льготах по НДФЛ и пересчитают "упрощенный" налог, включив в него доходы от реализации недвижимого имущества. Судебная практика по такого рода спорам неоднозначна.
Некоторые суды принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался "упрощенцем" в предпринимательской деятельности. Примерами таких решений являются Постановления ФАС Уральского округа от 26.04.2012 N Ф09-2845/12, от 02.02.2011 N Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 N Ф09-5178/10-С3, от 22.07.2010 N Ф09-5054/10-С3 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 19.11.2010 N ВАС-15217/10), ФАС Центрального округа от 29.03.2012 N А09-4957/2011, ФАС Дальневосточного округа от 06.07.2009 N Ф03-3008/2009 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 19.11.2009 N ВАС-14522/09), от 19.06.2009 N Ф03-2535/2009 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 02.11.2009 N ВАС-13508/09), ФАС Западно-Сибирского округа от 17.08.2011 N А27-16739/2010, от 14.07.2009 N Ф04-4124/2009(10393-А45-29) (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 12.11.2009 N ВАС-14327/09), ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 N А12-23664/2010, от 22.10.2009 N А49-2533/2009 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 02.04.2010 N ВАС-872/10).

В то же время ФАС Уральского округа при аналогичных обстоятельствах указал, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности. Поэтому выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается (Постановление ФАС Уральского округа от 26.01.2010 N Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-6946/10)).

Также суд не поддержал налоговую инспекцию при рассмотрении следующей ситуации. Физическим лицом было приобретено недвижимое имущество, позднее им был получен статус индивидуального предпринимателя, а объект недвижимости использовался в коммерческой деятельности. На момент продажи данного объекта он не использовался для осуществления предпринимательской деятельности более двух месяцев. В договоре купли-продажи недвижимого имущества не было указано, что налогоплательщик имеет статус индивидуального предпринимателя. Суд пришел к выводу, что реализация объекта недвижимости не связана с ведением предпринимательской деятельности. Доначисление "упрощенного" налога на доходы от продажи недвижимости было признано судом неправомерным (Постановление ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12).
По нашему мнению, при отсутствии четкой позиции судов целесообразно следовать приведенным выше рекомендациям контролирующих органов при решении вопроса налогообложения доходов от продажи недвижимости. Стоит также отметить, что в случае, если предприниматель продает недвижимость, которая использовалась в личных целях, то ему, как любому другому физическому лицу нужно уплатить соответствующую сумму НДФЛ либо применить имущественный вычет при соблюдении требований ст. 220 НК РФ.
По общему правилу НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества, находящегося на территории РФ, а также за ее пределами (пп. 5 п. 1, пп. 5 п. 3 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). При этом если имущество находится в собственности физлица три года и более, то платить НДФЛ не нужно (пп. 2 п. 1 ст. 228 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если же гражданин владеет недвижимостью менее трех лет, то с дохода от продажи такой недвижимости ему придется уплатить НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Как правило, физическое лицо самостоятельно рассчитывает и платит налог, а по итогам года, в котором получены доходы от продажи, представляет декларацию по форме 3-НДФЛ.

При этом предприниматель вправе получить имущественный вычет (п. 3 ст. 210 НК РФ). То есть уменьшить сумму, на которую станет начислять НДФЛ. Сократить ее можно на сумму, полученную от покупателя, но не более чем на 1 млн руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Вместо вычета можно воспользоваться другим правом. А именно доходы от продажи недвижимости уменьшить на сумму, которую в свое время за нее заплатили. Это удобно, если имущество было куплено, а не получено, например, по наследству. При этом затраты должны быть подтверждены документально.

*** Как видим, вопросы налогообложения доходов от реализации недвижимости нетривиальны и требуют специальных познаний не только в области бухгалтерского учета, но и в юриспруденции. Очевидно, что успешное оспаривание решения налогового органа о доначислении налогов может произвести только грамотный юрист, обладающий достаточной практикой в вопросах налогового права.


 Скидки для постоянных клиентов
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты

2007-2023 ©ЛОГОС. Все права защищены.
Политика конфиденциальности
 Раскрытие информации



Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"»
Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892
Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич
Главный редактор: Осман Андрей Ильич
Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66
e-mail редации: law@logosinfo.ru