Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Золотухина Ольга
Значительная часть предпринимателей имеет в собственности нежилые помещения, которые сдаются ими в аренду. Поэтому предпринимателю, имеющему в собственности нежилое помещение, необходимо знать о том, какими налогами облагается деятельность по сдаче в аренду нежилого помещения.
Деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений весьма прибыльна, однако имеет специфику с точки зрения налогообложения.
В частности, один из первых вопросов, возникающих у владельцев нежилого помещения – необходимо ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или можно вести такую деятельность в качестве физического лица?
Прежде всего следует пояснить, что в соответствии с п.1 ст.23 Гражданского кодекса РФ граждане могут заниматься предпринимательской деятельностью только с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
При этом, в настоящее время действует норма, содержащаяся в п. 4 ст. 23 Гражданского кодекса РФ, согласно которой лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без государственной регистрации, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что оно не является предпринимателем.
Поэтому в случае сдачи физическим лицом нежилого помещения в аренду без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, такая деятельность будет признана налоговым органом предпринимательской с доначислением соответствующих налогов.
В частности, будут доначислены к уплате не только налог на доходы физических лиц (НДФЛ), но и налог на добавленную стоимость (НДС), так как индивидуальные предприниматели, не перешедшие на специальный режим налогообложения и не заявившие о праве на освобождение от уплаты НДС, признаются плательщиками НДС.
В спорах с налоговыми органами в арбитражных судах доказать, что предпринимательская деятельность по сдаче в аренду нежилого помещения не осуществлялась, - крайне маловероятно, так как труднодоказуем факт того, что нежилое помещение могло использоваться в личных целях самого физического лица.
Кроме того, в пользу налоговых органов будут также свидетельствовать обстоятельства длительности и периодичности сдачи нежилого помещения в аренду.
При этом, налоговыми органами в качестве доказательств сдачи нежилого помещения в аренду и осуществления предпринимательской деятельности могут быть также использованы:
- сведения о регулярных поступлениях денежных средств на расчетный счет арендодателя,
- представление арендатором договора аренды в налоговый орган в рамках подтверждения правильности исчисления и уплаты им налогов.
Особенно актуально вопрос об уплате налогов встает при продаже нежилого помещения, которое сдавалось в аренду.
В силу ряда причин деятельность лица по сдаче нежилого помещения в аренду может пройти незамеченной для налоговых органов.
Например, арендатор выдавал деньги наличными, договор аренды в налоговый орган им не представлялся и арендодатель не сдавал декларации в налоговый орган.
В таком случае выездная налоговая проверка может быть и не назначена, а значит налоги не будут доначислены.
Но при реализации нежилого помещения, которое сдавалось физическим лицом в аренду, обойти вопрос о доначислении налогов невозможно. Возможны лишь некоторые из путей минимизации. Во-первых, сведения о реализации нежилого помещения будут автоматически переданы Росреестром в налоговый орган. Данные сведения будут содержать, в том числе, и сумму реализации. Во-вторых, лицо, реализовавшее имущество, а, следовательно, получившее доход, обязано представить налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц.
И именно здесь кроется основная дилемма. В настоящее время, законодатель достаточно последовательно, исключил из имущественных налоговых вычетов доходы, полученные от продажи недвижимого имущества которое использовалось в предпринимательской деятельности.
То есть сумму налога на доходы физических лиц от реализации нежилого помещения необходимо будет уплатить без применения имущественного налогового вычета. Как и без возможности уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных расходов на приобретение указанного имущества. А также уплатить штраф за неуплату налога по ст. 122 Налогового кодекса РФ и пени за несвоевременную уплату налога.
Таким образом, планируя деятельность по сдаче нежилого помещения в аренду, рекомендуем обратиться к специалистам для нивелирования рисков доначисления налогов и минимизации налогообложения.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" 
Значительная часть предпринимателей имеет в собственности нежилые помещения, которые сдаются ими в аренду. Поэтому предпринимателю, имеющему в собственности нежилое помещение, необходимо знать о том, какими налогами облагается деятельность по сдаче в аренду нежилого помещения.
