СПОРЫ О ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СОБСТВЕННИКАМИ РАСПОЛОЖЕННЫХ НА НИХ ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ, СООРУЖЕНИЙ
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Золотухина Ольга
Статья посвящена рассмотрению судебной практики по вопросам реализации собственниками строений исключительного права на приватизацию земельных участков, в частности рассмотрены вопросы определения стоимости и площади выкупаемого земельного участка. Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ собственникам зданий, строений, сооружений предоставлено исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, расположенных под этими объектами. Исключительность означает то, что никакие иные субъекты, кроме собственников строений, не вправе реализовать предоставленную легально возможность в отношении застроенных земельных участков. Не может быть сомнений в том, что закрепление этого исключительного права в законодательстве является важной гарантией осуществления собственниками строений тех правомочий, которые вытекают из содержания права собственности в отношении принадлежащих им строений. Тем не менее практика применения закрепленных в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ правовых норм показывает, что реализация субъективных исключительных прав собственниками строений нередко сопровождается наличием тех или иных препятствий, которые приходится преодолевать в разного уровня судебных инстанциях. Определение стоимости выкупаемого земельного участка. Согласно ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. Согласно ст. 2 Федерального Закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» при продаже в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Следовательно, положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ и Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ», не применяются. Данная позиция отражена в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а именно: «определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются». Таким образом, при установлении выкупной цены земельного участка следует руководствоваться ст. 36 Земельного кодекса РФ и ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», при этом цена должна быть определена субъектами Российской Федерации. Например, в случае, если земельный участок находится в Ленинградской области, цена такого участка определяется в соответствии с Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.12.2007г. № 310 "О регулировании отдельных вопросов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области". Определение площади выкупаемого земельного участка Одним из основных судебных актов в спорах о приватизации таких земельных участков является Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, указывающее, что «собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях». Например, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 7 декабря 2012 г. по делу N А21-5325/2010 указывается, что индивидуальному предпринимателю отказано в выкупе земельного участка испрашиваемой площади, поскольку не были представлены доказательства необходимости и обоснованности использования земельного участка площадью 10 га для строений площадью 57,7 кв. м и 71,2 кв. м. Анализ судебной практики Федеральных арбитражных судов показывает, что одним из основных обстоятельств, которые подлежат доказыванию в такого рода спорах является то, что земельный участок сформирован с учетом назначения объекта недвижимости, является соразмерным, необходимым и достаточным для его эксплуатации и обслуживания. Например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 20 декабря 2012 г. по делу N А56-63161/2011 указывается, что «как следует из материалов дела, спорный земельный участок сформирован с учетом назначения здания (под медицинские цели), является соразмерным, необходимым и достаточным для его эксплуатации и обслуживания. При рассмотрении спора Территориальное управление не ссылалось на несоразмерность участка. Доказательств того, что земельный участок образован с нарушением градостроительных регламентов, в деле нет». Кроме того, Федеральные арбитражные суды указывают, что предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Таким образом, объем прав на землю у приобретателя недвижимости ограничен положениями пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации. Размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. В частности, Федеральный Арбитражный Суд Поволжского округа в Постановлении от 17 декабря 2012 г. по делу N А12-7836/2012 указал, что «злоупотребляя положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, можно без аукциона приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации, исключительное право на приобретение участка, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации». Указанная правовая позиция соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 21.01.2011 N ВАС-15489/2010, от 09.02.2011 N ВАС-16368/2010, от 09.02.2011 N ВАС-16301/2010. Поэтому, в случае, если площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости в суде необходимо будет доказать, что объекты недвижимости и иное имущество, расположенное на спорном земельном участке, представляют собой единый имущественный комплекс, необходимый для функционирования всех объектов недвижимого имущества. Необходимо отметить, что существуют судебные акты, которыми подтверждено право на приватизацию земельного участка площадью, значительно превышающей площадь, занятую непосредственно объектом недвижимости. Например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 27 августа 2012 г. по делу N А52-3960/2011 отмечено, что имущество Общества представляет собой единый имущественный комплекс необходимый для функционирования завода: «свидетельствами о государственной регистрации права подтверждается право собственности Общества на объекты недвижимого имущества: здание производственного корпуса, площадью 33 354,5 кв. м; очистные сооружения подмостков, площадью 739,5 кв. м; здания проходной, площадями 669,3 кв. м, 266,4 кв. м; здание котельной, площадью 1178,9 кв. м; систему оборотного водоснабжения, площадью 234, кв. м; блоки складов площадями 400,2 кв. м, 751,8 кв. м; склады-ангары, площадями 266,3 кв. м, 198,3 кв. м; магазин-салон, площадью 143,7 кв. м; склад готовой продукции, площадью 1452,6 кв. м; гаражные блоки, площадями 770 кв. м, 198,4 кв. м; склады ОМТС, площадями 465 кв. м, 459,4 кв. м, 404 кв. м; склад ГСМ, площадью 430,4 кв. м, насосную станцию второго подъема с тремя насосами и электрооборудованием, площадью 260,7 кв. м; весовую, площадью 94,4 кв. м.
Вместе с тем, помимо зданий и сооружений на указанном земельном участке расположены линии электропередач, линии связи, трубопроводы, автодороги, проезды, площадки и тротуары, территория завода по периметру ограждена забором, что подтверждается сведениями, указанными в плане приватизации и акте оценки стоимости зданий, сооружений и передаточных устройств по состоянию на 01.09.1992, утвержденными заместителем председателя Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области 27.10.1992». *** Итак, чтобы исключить риск отказа судом в выкупе земельного участка испрашиваемой площади, необходимо доказать, что объекты недвижимости и иное имущество, расположенное на спорном земельном участке, представляют собой единый имущественный комплекс, необходимый для функционирования всех объектов недвижимого имущества. Очевидно, что в процессе доказывания указанных обстоятельств лицам, желающим приобрести земельный участок в собственность, потребуется помощь юристов, обладающих не только специальными знаниями в области права, но и опыт ведения такого рода судебных процессов.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" 
Статья посвящена рассмотрению судебной практики по вопросам реализации собственниками строений исключительного права на приватизацию земельных участков, в частности рассмотрены вопросы определения стоимости и площади выкупаемого земельного участка.
