Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Зеленина Екатерина
Кадастровая стоимость земельного участка – это определенная в установленном законом порядке государственными органами стоимость земельного участка для целей исчисления размера земельного налога, арендной платы за пользование земельным участком, выкупной стоимости земельного участка при приобретении его из государственной или муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Кадастровая стоимость земельного участка зависит от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в пределах одного кадастрового квартала в разрезе различных видов разрешенного использования участков. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка используется для публичных целей, главным образом, для определения платы за пользование земельными ресурсами. Долгое время понятия кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельного участка оценивались как принципиально разные категории по своей природе. В связи с чем, в судебной практике указывалось, что значения кадастровой и рыночной стоимости одного объекта недвижимости не должны быть близкими по значению, поскольку используются в разных целях. Принципиально изменился подход к вопросу о соотношении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка после принятия Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 167-ФЗ). До вступления в законную силу данного закона ч.3 ст.66 ЗК РФ гласила «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости». После внесения изменений в соответствии с принятием Закона № 167-ФЗ данная часть ст. 66 ЗК РФ была изложена в следующем виде: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости». В Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» была включена новая глава «Государственная кадастровая оценка». В соответствии с новыми требованиями закона определение кадастровой стоимости должно осуществляется оценщиками в соответствии с положениями ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Новые положения закона прямо предусматривают право лиц (собственников земельных участков, арендаторов, иных заинтересованных лиц) оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в суд или в специально созданную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что орган кадастрового учета (Федеральная кадастровая палата Росреестра) вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. При этом, в качестве основания для возложения обязанности по учету изменений в отношении объекта недвижимости указано решение суда. В связи с принятием указанных изменений в законодательные акты судебная практика по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков также изменилась. Земельные налоги, которые рассчитывались исходя из размера кадастровой стоимости, многократно превышающей рыночную стоимость земельного участка, стали непомерно расти. Поскольку кадастровая стоимость земельных участков за последние несколько лет выросла в десятки и сотни раз, обращения в суды землевладельцев о необоснованности размера кадастровой стоимости земли также выросли.
Одной из отправных точек, изменившей судебную практику в этом вопросе стало Постановление ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11. В нем определена правовая позиция, согласно которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ может быть назначена экспертиза. В настоящее время судебная практика встала на защиту прав землевладельцев и в большинстве случаев, обязывает ФГБУ «Федеральную кадастровую палату Росреестра» внести изменения в государственный кадастр недвижимости в части указания кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, подтвержденной экспертным заключением. Однако, есть и отрицательная практика по указанным искам к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», хотя, она и составляет значительно малый процент от общего числа рассмотренных дел данной категории, и, в большинстве своем, связана с непредоставлением или предоставлением ненадлежащих, недостоверных доказательств относительно рыночной стоимости земельных участков. При этом суды оценивают экспертные заключения о рыночной стоимости земельного участка на предмет соответствия их Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1), утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Поскольку положительный исход дела зависит от качественной работы по сбору доказательств и оформления их в надлежащем виде, а бремя доказывания юридически значимых обстоятельств по делам данной категории лежит только на истце, то есть на собственнике (владельце) земельного участка, по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков есть необходимость привлечения квалифицированных юристов для подготовки доказательств по делу.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" 
Кадастровая стоимость земельного участка – это определенная в установленном законом порядке государственными органами стоимость земельного участка для целей исчисления размера земельного налога, арендной платы за пользование земельным участком, выкупной стоимости земельного участка при приобретении его из государственной или муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Кадастровая стоимость земельного участка зависит от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в пределах одного кадастрового квартала в разрезе различных видов разрешенного использования участков.
