ВОПРОСЫ ДОКАЗЫВАНИЯ ПО СПОРАМ С КУГИ О ВЗЫСКАНИИ НЕОСНОВАТЕЛЬНОГО ОБОГАЩЕНИЯ
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Иванов Евгений
Отдельную категорию дел, рассматриваемых Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляют дела по искам КУГИ о взыскании неосновательного обогащения с лиц, осуществлявших пользования земельными участками, находящимися в собственности Санкт-Петербурга, в отсутствие договора аренды на данные участки (например, в случаях, когда лицом было приобретено здание, расположенное на таком участке, а соответствующий договор аренды не был заключен). Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ, землепользование в РФ является платным. В соответствии со статьей 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Неосновательное обогащение в подобных случаях составляет плата, которую лицо, в случае заключения договора аренды с КУГИ обязано было бы вносить за пользование земельным участком. Расчет размера такой платы осуществляется в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, утвержденной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 г. № 1379 (далее – Методика). Указанная Методика (п.4.2.), в свою очередь, отсылает в части определения размера арендной платы за землю к Закону Санкт-Петербурга от 05 декабря 2007 г. № 608-119 «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга». Согласно статье 3 данного Закона, годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле: Ар = Bs x Кmp x Ps x Кф x Кп x Кд x Кк, где: Ар - годовой размер арендной платы; Bs - базовая ставка арендной платы; Кmp - коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством Санкт-Петербурга; Ps - площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов); Кф - коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка); Кп - коэффициент площади функционального использования - применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов; Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости; Кк - корректирующий коэффициент - интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования. Величина квартальной арендной платы определяется путем деления годового размера арендной платы (Ар) на четыре. Порядок определения указанных этой статье Закона коэффициентов и их значения устанавливаются Правительством Санкт-Петербурга.
Очевидно, что каждый из перечисленных коэффициентов оказывает влияние на итоговый размер арендной платы. Применительно к рассматриваемой категории дел это означает, что от того, какой коэффициент будет применен в каждом конкретном случае, зависит и то, насколько существенной будет сумма неосновательного обогащения, подлежащая взысканию с лица, осуществлявшего бездоговорное пользование земельным участком. Обратим внимание на коэффициент функционального использования территории, который применяется при расчете арендной платы, а следовательно, играет роль при определении размера неосновательного обогащения. Согласно упомянутому выше Постановлению Правительства Санкт-Петербурга № 1379, коэффициент функционального использования территории, для кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений. Для определения кода функционального использования Постановление № 1379 в пункте 2.8 предписывает использовать ведомость инвентаризации земельного участка, выполненную отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" . При рассмотрении данной категории дел суды нередко исходят из того, что, если при определении функционального использования территории применена такая ведомость инвентаризации – соответствующий код определен верно (Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 27 августа 2012 г. по делу N А56-50339/2011, от 15 августа 2012 г. по делу N А56-47133/2011, от 24 ноября 2011 г. по делу N А56-66551/2010). Между тем, такой подход не дает ответа на вопрос о том, на основании каких документов может быть определено функциональное использование территории в ситуации, когда инвентаризационная ведомость не составлялась либо содержит неактуальные сведения, например, если с момента её составления прошло значительное время и функциональное назначение территории изменилось. Анализ положений нормативных актов и судебной практики позволяет придти к выводу о том, что ведомость инвентаризации не является единственным доказательством функционального использования земельного участка и её отсутствие может быть восполнено за счет иных документов. В первую очередь, на возможность использования иных документов указывает само Постановление 1379, согласно п. 2.8. которого, для уточнения функционального использования земельного участка используются: документы бухгалтерской отчетности за истекший отчетный период, лицензии на виды деятельности, требующие лицензирования, учредительные документы (для некоммерческих организаций); справки федерального органа государственной власти, уполномоченного на осуществление деятельности в сфере государственной статистики, по присвоенным кодам ОКВЭД, ОКП, ОКДП, ОКУН. Суды, в свою очередь, тоже указывают, что в отсутствие ведомости инвентаризации или, например, недостаточности содержащихся в ней сведений, могут быть использованы и иные доказательства – см. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-западного округа от 2 февраля 2010 г. по делу N А56-653/2008. Особого внимания заслуживает позиция Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, высказанная при рассмотрении дела N А56-56597/2009, в котором КУГИ в обоснование своих расчетов ссылалось на факт изменения ответчиком характера деятельности с просветительской на предпринимательскую, в подтверждение чего представило ведомости инвентаризации, составленные ГУП «ГУИОН». Ответчик, возражая против требований, указывал, что функциональное назначение земельного участка не менялось, в связи с чем, не подлежат изменению и соответствующие коэффициенты. В подтверждение позиции ответчиком представлены налоговые документы, письма образовательных учреждений, с которыми сотрудничал ответчик, копии договоров. Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа пришел к выводу о доказанности доводов ответчика и необоснованности требований КУГИ. Очевидно, что всё изложенное иллюстрирует важность работы по собиранию и представлению соответствующих доказательств, которые могут опровергнуть расчеты КУГИ и позволят пользователю земельного участка избежать серьезных потерь. Для повешения эффективности такой работы разумным и целесообразным представляется привлечение профессионального юриста.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" 
Отдельную категорию дел, рассматриваемых Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляют дела по искам КУГИ о взыскании неосновательного обогащения с лиц, осуществлявших пользования земельными участками, находящимися в собственности Санкт-Петербурга, в отсутствие договора аренды на данные участки (например, в случаях, когда лицом было приобретено здание, расположенное на таком участке, а соответствующий договор аренды не был заключен).
