ВЫКУПНАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО ДОГОВОРУ: СПОРЫ ВОКРУГ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Зеленина Екатерина
С момента принятия Земельного кодекса РФ, предоставившего широкие права лицам на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сделки с земельными участками прочно вошли в гражданско-правовой оборот. До настоящего времени актуальность данных сделок не упала. А с учетом некоторых особенностей земельного законодательства в настоящее время споры о порядке заключения такого рода сделок, о размере выкупной цены земельного участка стали особенно актуальны. Так, Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (ст. 2) была установлена льготная цена, по которой физические и юридические лица могли приобрети земельный участок, если на нем были расположены принадлежащие им на праве собственности здание, строение, сооружение. Указанный закон предоставляет субъектам РФ право самим устанавливать цену на земельные участки, ограничивая верхним и нижним пределами выкупной стоимости для определенной категории земель. Период действия льготной цены для выкупа земельного участка был установлен федеральным законом до 01 июля 2012 года. В настоящее время в Санкт-Петербурге действует Закон «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге», который был принят во исполнение ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Указанным законом цена выкупа участка определяется исходя из цели использования земельного участка (под жилой дом, промышленный объект или для инвестиционной деятельности), а также исходя из момента возникновения права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. В любом случае, выкупная стоимость участка определяется как процент от кадастровой стоимости участка или кратный размер установленной ставки земельного налога. И в том, и в другом случае выкупная стоимость земельного участка напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Земельным кодексом РФ установлена кадастровая стоимость земельного участка. Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлены принципы и порядок ведения Государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН). Сведения о кадастровой стоимости каждого учтенного земельного участка должны содержаться в ГКН. В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316) установлено, что организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами; органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. На практике кадастровая стоимость земельных участков в пределах одного года меняется несколько раз, стоимость участка порой увеличивается в десятки раз. В связи с чем очень часто встает вопрос: исходя из какой кадастровой стоимости подлежит расчет выкупной цены испрашиваемого земельного участка – определенной на момент подачи заявления о передаче участка в собственность или на момент издания распоряжения государственными органами или органами местного самоуправления о передаче в собственность лица земельного участка, на момент составления договора? В спорных моментах, как показывает сложившаяся практика в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, органы власти (КУГИ, Администрации районов Санкт-Петербурга и др.) искусственно затягивая процедуру оформления в собственность обратившихся лиц земельных участков, издают распоряжения о передаче испрашиваемых земельных участков в собственность лиц по цене, которая в действительности в десятки (в отдельных случаях в сотни) раз превышает законную стоимость земельных участков. В первую очередь, это происходит потому, что с момента обращения лица в органы власти с заявлением о выкупе земли до издания передаточного распоряжения проходит много времени, в течение которого кадастровая стоимость земли увеличивается. И органы власти вопреки требованиям закона рассчитывают выкупную стоимость земли исходя из новой кадастровой стоимости, которую и вносят в проект договора купли-продажи. С другой стороны, органы власти умышленно или добросовестно заблуждаясь, применяют в расчетах неправильную формулу, по которой должна определяться выкупная цена земельного участка. И с тем, и с другим видом нарушений прав землепользователей нужно и можно бороться. Судебная практика в большинстве случаев встает на защиту землепользователей, указывая на необходимость исходить в расчетах выкупной стоимости участков из кадастровой стоимости земли, которая действовала на дату обращения лица в органы власти с заявлением о выкупе земли. Поскольку срок действия льготной цены на земельные участки был установлен до 01.07.2012, постольку право обратившегося с заявлением на выкуп земли по данной цене до указанной даты не может быть поставлено в зависимость от недобросовестных действий органов власти (КУГИ и др.), в том числе иногда намеренно затягивающих и нарушающих сроки рассмотрения заявлений и принятия решений по существу. Одним из видов недобросовестного поведения государственных органов при оформлении земельных участков в собственность граждан и юридических лиц является фактический отказ кадастровых палат в предоставлении кадастровой справки о кадастровой стоимости на конкретную дату – дату подачи заявления о выкупе земли. И в этом случае важна помощь юриста.
До настоящего времени в судебной практике не редки споры о выкупной стоимости земельных участков, в отношении которых заявление о приобретении в собственность были поданы до 01.07.2012. Представляется, что подобные споры до настоящего времени не потеряли актуальность. Особенностью данных видов споров является наличие преддоговорного спора между лицом, выразившим намерение приобрести в собственность участок, и органом власти, которое уполномочено на издание передаточных распоряжений и подписание договоров со стороны продавца. В указанных случаях суды особо внимательно и придирчиво относятся к соблюдению досудебного претензионного способа урегулирования сторонами спора, факту наличия протокола разногласий к договору, соблюдению сроков обращения с иском (жалобой) в суд. В то же время хотелось бы отметить, что на практике встречаются случаи, когда за юридической помощью обращаются лица, уже подписавшие и заключившие договоры купли-продажи. В указанных спорах также имеются основания оспорить заключенную сделку в части выкупной стоимости. Но в подобных случаях опасность для покупателя земельного участка представляет срок исковой давности, который не должен быть пропущен стороной, обращающейся в суд за защитой своих нарушенных прав. По данным видам споров срок исковой давности составляет 1 год с момента начала исполнения сделки. Данный срок согласно общим нормам ГК РФ может быть восстановлен, но на практике найти основания, которые бы гарантировали истцу признание судом причин пропуска срока исковой давности уважительными, в указанных случаях затруднительно. Соблюдение всех юридических формальностей, сроков совершения отдельных действий в подобных делах – то, что является залогом положительного исхода дела Клиента, и есть цель квалифицированных юристов нашей фирмы.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" 
С момента принятия Земельного кодекса РФ, предоставившего широкие права лицам на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сделки с земельными участками прочно вошли в гражданско-правовой оборот.
