ЗДЕСЬ всё, что вы хотели знать о юр. услугах, но боялись спросить (новый сайт «Логоса»)
Стать партнером юридической фирмы «Логос»
Вся правда о порядке оказания и стоимости юридических услуг — на новом сайте «Логоса»
Предложение для юристов Зарабатывайте с нами!
  
Рус    Eng
Санкт-Петербург,
Лиговский пр., 23
+7 (812) 579-77-66

Пн-Пт: 09:00-18:00
Сб, Вc: выходные

    
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты
Поиск по сайту



1. Широкая специализация
2. Профессионализм и компетентность
3. Разумные цены
4. Стабильность
5. Удобное месторасположение



Как застройщику снизить неустойку за нарушение срока передачи квартиры

Материал подготовил
юрист ЮФ «Логос»
Тимошенко Елена
Как застройщику снизить неустойку за нарушение срока передачи квартирыЕсли застройщик не сдаст квартиру в срок, указанный в договоре, то по закону он должен заплатить покупателю неустойку.

Неустойка оплачивается участнику долевого строительства в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, и исчисляется от цены договора за каждый день просрочки. На момент написания данной статьи (январь 2020 г.) ставка рефинансирования составляет 6,25% годовых.
Формула вычисления неустойки: стоимость квартиры * количество дней / 300 * ставка рефинансирования.

Например, для квартиры стоимостью 3 млн руб. выплата за каждый день просрочки составит: 3000000 * 1 / 300 * 0,0625 = 625 руб. А если в доме 250 квартир, то в общей сложности вы заплатите более 150 тыс. руб. за каждый день просрочки.

Более того: если участником долевого строительства является физическое лицо, то неустойка уплачивается в двойном размере (ч.2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Помимо этого, если участник долевого строительства является физическим лицом, то в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» взысканию также подлежат компенсация морального вреда и штраф в размере 50% от присужденной ко взысканию суммы.

Как защитить себя от предъявления таких исков? Заранее продумать эти нюансы и предусмотреть их в договоре!

1. Включите в договор участия в долевом строительстве (ДДУ) пункт о том, что застройщик вправе изменить срок передачи объекта без согласия дольщика, предварительно уведомив его надлежащим образом об изменении срока.

2. Предусмотрите в ДДУ условие об упрощенной процедуре передачи квартиры в собственность при уклонении дольщика от процедуры принятия квартиры.

3. Предусмотрите в договоре возможность уведомления дольщика о готовности квартиры к сдаче либо изменении срока сдачи квартиры по электронной почте. При этом в договоре обязательно должен быть указан адрес электронной почты дольщика. В зависимости от шрифта, часто бывает сложно разобрать, указана в адресе цифра 1 или английская буква l, поэтому в случае возможности двойного толкования адрес стоит написать КАПСЛОКОМ (заглавными буквами).

4. В договоре долевого участия вы можете предусмотреть штраф/неустойку за нарушение сроков по приему квартиры.

5. Если вы получили требование от дольщика об уплате неустойки за нарушение срока сдачи квартиры, и вы готовы признать факт нарушения срока, можете добровольно оплатить неустойку в приемлемом для вас размере.

Если иск к застройщику уже предъявлен

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд может ее уменьшить.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 постановления Пленума от 28 июня 2012 г. No 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно только в исключительных случаях и по заявлению ответчика, с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Ходатайство о снижении неустойки необходимо обосновать, представить доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства (в частности, что потенциальные убытки дольщика от неполучения своей квартиры вовремя значительно ниже, чем сумма присужденной ему неустойки). Чтобы доказать обратное, уже сам дольщик будет должен предоставить документы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Чем можно обосновать ходатайство о применении судом ст. 333 ГК РФ и снижении неустойки:

- незначительность просрочки сроков передачи объекта долевого строительства (если не превышает нескольких месяцев), при этом потребителем рассчитана гигантская неустойка, сопоставимая со стоимостью самой квартиры;
- просрочка исполнения обязательств по договору возникла не по вине застройщика (связана с действиями госорганов либо конкурентов);
- размер исчисленной неустойки существенно превышает средние ставки процентов по кредитам в соответствующем регионе;
- суду также можно привести довод о том, что в соответствии с последними изменениями законодательства, застройщик фактически не имеет доступа к денежным средствам дольщика, которые лежат на эскроу-счетах до момента передачи квартиры. Таким образом, застройщик ведет строительство не за счет денежных средств дольщика, а за счет заемных денежных средств и платит за это процент банку. Такими образом, заемщик фактически не осуществляет бесплатное пользование чужими денежными средствами;
- здесь же застройщик может привести довод о своем тяжелом финансовом состоянии, представив подтверждающие документы.

При совокупности большей части перечисленных выше обстоятельств, суд снизит заявленную ко взысканию неустойку, применив ст. 333 ГК РФ.

Также необходимо отметить, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм (даже в полном объеме) после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Штраф не будет взыскан только в том случае, если дольщик откажется от иска либо заключит с застройщиком мировое соглашение.

Штраф также может быть снижен судом, но, как показывает судебная практика, только в исключительных случаях и крайне редко.

В ходе такого судебного спора застройщик должен прежде всего доказать, что участник долевого строительства был надлежащим образом уведомлен о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче, о необходимости его принятия, о правовых последствиях в случае неявки на принятия (бездействия).

 Скидки для постоянных клиентов
Главная
О фирме
Услуги
Спецпредложения
Ваши преимущества
Контакты

2007-2023 ©ЛОГОС. Все права защищены.
Политика конфиденциальности
 Раскрытие информации



Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"»
Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892
Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич
Главный редактор: Осман Андрей Ильич
Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66
e-mail редации: law@logosinfo.ru