ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ СТОРОН СДЕЛКИ
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Зеленина Екатерина
Предварительный договор – это соглашение сторон, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предварительный договор как намерение сторон заключить в будущем сделку может быть заключен в отношении любого вида договора, предусмотренного ГК РФ, в том числе не указанного в законе, но не запрещенного им. То есть предварительный договор – это организационный договор. В настоящее время в правоприменительной практике часто употребляется понятие рамочного договора. В судебной практике рамочный договор определяется как договор, в котором оговариваются общие контуры соглашения, предварительные условия, подлежащие в будущем уточнению при подготовке основного договора. Рамочный договор фиксирует намерение сторон продолжить сотрудничество в условиях, когда нет возможности определить объем и стоимость работ. Таким образом, рамочный договор можно расценивать как предварительный договор и суды применяют к таким договорам правила, предусмотренные ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре. В настоящее время законодателем обсуждается вопрос о введении понятия рамочного договора в ГК РФ. Конструкция рамочного договора на практике применяется в предпринимательской сфере.
Существенными условиями при заключении предварительного договора являются условия о предмете основного договора и его существенные условия. Кроме того, к существенным условиям предварительного договора относится и срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. В случае, если такой срок в предварительном договоре не указан, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Цель заключения предварительного договора для сторон сделки – недопущение уклонения участников гражданско-правовых отношений от заключения ими основного договора. Законом установлено, что если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ).
При этом необходимо четко понимать, что подобное требование может быть предъявлено стороной предварительного договора только если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Если указанные действия не совершены, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются с момента истечения срока, в течение которого стороны договорились заключить основной договор. А все переданные по предварительному договору денежные средства в счет будущих платежей по основному договору признаются неосновательным обогащением для стороны, получившей их, и подлежат возврату, в том числе с начислением на сумму неосновательного обогащения процентов за пользование чужими денежными средствами.
В случаях, когда действие предварительного договора прекратилось, а одна из сторон требует в судебном порядке понудить другую сторону заключить основной договор, суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований, если до окончания срока действия предварительного договора сторона, предъявившая данное требование, не направила другой стороне письменное предложение заключить основной договор. При этом на истце лежит обязанность доказать факт уклонения другой стороной от заключения основного договора. В связи с чем, даже при наличии письменного предложения о заключении основного договора, суд обязан проверить по чьей вине не был заключен основной договор, сделали ли истец и ответчик все от них зависящее для исполнения своих обязательств. На практике очень много ошибок допускается сторонами гражданских правоотношений именно на данной стадии исполнения предварительного договора.
Особенно много возникает споров в отношении предварительных договоров купли-продажи объектов недвижимости, в частности, жилых помещений (квартир).
Необходимо еще раз отметить, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче недвижимого имущества. Даже в тех случаях, когда предварительный договор купли-продажи содержит все условия основного договора, он не является основанием для признания за истцом права собственности на жилое помещение.
Поскольку предметом предварительного договора является не конкретное имущество, а будущий договор по поводу этого имущества, недобросовестная сторона (будущий продавец квартиры) не ограничен законом в праве продать указанную в предварительном соглашении квартиру третьему лицу. Оспорить состоявшуюся сделку крайне сложно.
В данном случае недвижимое имущество, описываемое в предварительном договоре купли-продажи, не является предметом сделки, это имущество - предмет будущего приобретения по основному договору.
Будущий покупатель по предварительному договору в случае неисполнения другой стороной своих обязательств по продаже квартиры не обладает правом истребования данного имущества из чужого незаконного владения. Невозможно оспорить состоявшуюся сделку по мотиву ее недействительности, как противоречащую требованиям ст. 460 ГК РФ (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц). Действительно, продавец обязан передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, однако предварительный договор обременения на имущество не накладывает. К обязательствам, обременяющим имущество, относятся такие договоры, как купля-продажа, мена, дарение. К сожалению, в действующем законодательстве нет норм, запрещающих собственнику распоряжаться своим имуществом, даже если в отношении этого имущества был заключен предварительный договор. Поэтому договор купли-продажи не может быть признан недействительным ввиду наличия обязательств, вытекающих из предварительного договора; несостоявшийся покупатель не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному с третьим лицом. В указанном случае не будет успешным и предъявленный в суд иск о понуждении к заключению договора, поскольку суд может понудить к заключению договора купли-продажи лишь тогда, когда у продавца имеется в наличии данное имущество. Если же это имущество выбыло из владения продавца и на момент рассмотрения спора является собственностью иного лица, то понуждать к заключению основного договора нельзя.
Таким образом, хотя предварительный договор формально делает заключение основного договора обязательным для обеих сторон, фактически при недобросовестном поведении одного из контрагентов, связанном с отчуждением имущества третьему лицу, восстановить в полном объеме нарушенные права и интересы потерпевшей стороны практически невозможно. В связи с чем можно сделать вывод, что сам по себе предварительный договор не является достаточным средством защиты интересов будущего покупателя имущества. Если на практике будущий покупатель вынужден заключить предварительный договор, в качестве рекомендации можно посоветовать, чтобы срок, в течение которого будет заключен основной договор, был указан в договоре минимальным. И если у него возникнут подозрения в недобросовестном поведении будущего продавца, он смог бы своевременно заявить требование в суд о понуждении заключить основной договор купли-продажи и одновременно просить суд до разрешения судебного спора наложить запрет заключать в отношении предмета спора (имущества) сделки, в том числе договор купли-продажи.
При любых сомнениях в правильности действий и заключаемых сделок только квалифицированные юристы смогут посоветовать каким образом защититься от недобросовестного поведения контрагента; а если судебное разбирательство неизбежно - то помогут соблюсти досудебный порядок урегулирования спора и сформировать базу доказательств в соответствии с требованиями закона для отстаивания интересов клиента.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Предварительный договор – это соглашение сторон, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
