СНОС САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Воротилов Вадим

Право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам вытекает из конституционных правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом и специально оговорено в законе. 

В тоже время, данное право не является абсолютным, поскольку его реализация должна отвечать требованиям соблюдения баланса между интересами собственника и интересами иных лиц.

С этой целью законодательством собственнику вменены в обязанность как соблюдение определенного порядка осуществления строительства, так и соблюдение при осуществлении такого строительства градостроительных, строительных и иных норм и правил. 

К сожалению, наши соотечественники зачастую пренебрегают требованиями законодательства в этой части, что обусловлено, не в последнюю очередь, общей сложностью, затратностью и длительностью процедуры прохождения необходимых согласований и получения необходимых разрешений.

Естественно объект, возведенный в результате подобного самовольного строительства, крайне редко полностью соответствует всем предусмотренным законодателем параметрам, и зачастую своим существованием представляет серьезную опасность для жизни и здоровья граждан, а также сохранности их имущества (особенно остро такая проблема, как правило, встает перед соседями самовольного застройщика).

Могут ли такие лица каким-либо образом обезопасить себя?

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как неоднократно отмечал в своих Определениях Конституционный суд Российской Федерации (например: Определение КС РФ от 03.07.2007 №595-О-П; от 17.01.2012 №147-О-О), правовая природа данного правонарушения (возведения самовольной постройки) может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

При этом осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п.1 ст. 222 ГК РФ (Определение КС РФ от 03.07.2007 №595-О-П).

Основным последствием осуществления самовольного строительства законодательство называет снос такой самовольной постройки, лишь в качестве исключения допуская её сохранение и признание собственности на такую постройку. Кроме того, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а также не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

При этом положения ст. 222 ГК РФ распространяются, как на новое строительство, так и на самовольную реконструкцию знаний и сооружений.
Однако в части реконструкции суд может обязать снести недвижимое имущество лишь в том случае, если оно не может быть приведено в состояние, существовавшее до реконструкции.

С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться как собственник земельного участка (его законный владелец), так и лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки (а в случае защиты интересов неопределённого круга лиц – прокурор или иные уполномоченные органы).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на иски подобного рода не распространяется срок исковой давности.

Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (п.24 Постановления Пленума № 10/22).

В тоже время, необходимо помнить, что само по себе отсутствие разрешение на строительство не может быть основанием для признания постройки самовольной. В данном случае судом должны быть исследованы все обстоятельства дела, в том числе установлено, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того, судам необходимо исследовать и вопрос безопасности возведенного строения, его соответствия градостроительным и техническим нормам и правилам.

Исходя из вышеизложенного, лицу, требующему признания постройки самовольной и её сноса необходимо будет доказать следующие обстоятельства:

1) наличие у возведенной ответчиком постройки признаков самовольности (отсутствие разрешений на строительство; существенное нарушение при её возведении строительных норм и правил; возведение данной постройки на земельном участке, не предназначенном для этих целей);

2) факт нарушения сохранением данной самовольной постройки прав и охраняемых законом интересов истца, в том числе – создание угрозы жизни и здоровью истца, сохранности его имущества;

3) отсутствие иного способа устранения нарушения прав истца, помимо сноса постройки. 

Следует отметить, что, особенностями, подобного рода исков, защита права собственности,  является их сложность, а также большой объем необходимой доказательственной базы.

Учитывая необходимость доказывания непосредственной  связи между сохранением постройки ответчика и ущемлением прав истца, представляется, что только опытный юрист юридической фирмы Логос, обладающий как теоретической подготовкой, так и знаниями правоприменительной практики способен объективно и точно оценить шансы того или иного дела, и отстоять интересы своего доверителя в суде, обеспечив безопасности его и его близких.