Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Борисова Вероника
Одним из самых распространенных способов приобретения квартиры в собственность является участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. Свои денежные средства в покупку объекта они вкладывают на стадии его строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию получают жилье в новостройке. На практике права граждан нередко нарушаются недобросовестными застройщиками. В статье говорится о способах защиты прав дольщиков.
Конституция Российской Федерации провозглашает, что каждый "имеет право на жилище" (ч. 1 ст. 40). Для реализации данного права действующее российское законодательство наделяет граждан правами владения и пользования жилыми помещениями. Одна из возможностей владения и пользования, предоставленная гражданам, является приобретение права собственности.
В последнее время граждане предпочитают приобретать жилье в строящихся домах путем заключения договоров участия в долевом строительстве, что естественно имеет некоторые положительные стороны, такие как поэтапная оплата жилья, приобретения квартиры в новых микрорайонах и т.д.
И, пожалуй, единственный минус приобретения такого жилья, это необходимость заключения договора долевого строительства с застройщиком, который не всегда дает гарантию получения заветного жилья в собственность.
Увеличения количества неплатежеспособных застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, а также совершение ими (застройщиками) ряда правонарушений при строительстве, ставит под угрозу реализацию конституционного права граждан на жилье.
Таким образом, ни заключение договора долевого участия в строительстве, ни его государственная регистрация не могут гарантировать своевременное возведение дома, введение его в эксплуатацию, передачу готовой квартиры в срок, а также отсутствие брака в строительных работах.
При этом необходимо иметь ввиду, что выбор способа защиты зависит от характера спорных правоотношений, и избрание ненадлежащего способа защиты влечет за собой отказ в иске.
В случае нарушения застройщиком своих обязательств, дольщик (участник долевого строительства) для восстановления своих нарушенных прав может воспользоваться некоторыми способами защиты, указанными в ст. 12 ГК РФ.
1. Признание права собственности на объект долевого строительства
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации.
В том случае, когда застройщик нарушает свои обязательства по договору, задерживает строительство объекта или оформление права собственности, дольщики не могут получить свидетельство о праве собственности в обычном порядке.
Так как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передаточный акт является основанием для государственной регистрации права, в случае отсутствия названных документов, а также истечением всех сроков, установленных договором, дольщик может обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости; на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, на объект незавершенного строительства.
2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности
Согласно п. 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участия в кооперативах допускается привлечение денежных средств граждан, у которых впоследствии возникает право собственности на жилые помещения, при этом во время привлечения названных денежных средств объект строительства не введен в эксплуатацию.
Привлечение денежных средств иными способами действующим законодательством не предусмотрено.
В том случае если денежные средства были привлечены лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то сделка может быть признана недействительной только по требованию гражданина, чем исключена возможность злоупотребления правом со стороны недобросовестного застройщика (ведь когда дом уже построен, заявления застройщика о недействительности сделки и возврата дольщику денежных средств, уплаченных по договору долевого строительства, приведет к тому, что застройщику останется квартира, рыночная стоимость которой значительно превышает размер привлеченных на строительство денежных средств гражданина).
Таким образом, в случае нарушения застройщика своих обязательств, гражданин вправе требовать возврата переданных денежных средств, уплаты в двойном размере процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков.
3. Возмещение убытков
Например, из-за нарушения застройщиком срока сдачи жилого дома в эксплуатацию, либо срока передачи объекта, участнику долевого строительства приходится арендовать жилье. Стоимость такой аренды (подтвержденной документально) впоследствии можно взыскать с застройщика. Так как убытки, предусмотренные действующим законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия, подлежат взысканию сверх неустоек и штрафов.
4. Взыскание неустойки
В случае, когда строительство многоквартирного дома не может быть завершено в установленный договор срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения названного срока должен направить дольщику предложение об изменении договора в части срока исполнения договора. При этом соглашаться или нет, это право, а не обязанность участника долевого строительства.
Ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае нарушения срока передачи объекта предусмотрена уплата неустойки в размере 1/300 действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Неустойка выплачивается в двойном размере, если дольщиком является гражданин.
Так как неустойка предусмотрена законом, она не может быть снижена по соглашению сторон.
5. Компенсация морального вреда
Для компенсации морального вреда достаточно установить факт нарушения прав дольщика. То есть участнику не нужно доказывать причинение ему морального вреда - наличие такового предполагается.
6. Прекращение правоотношений
Если застройщиком были нарушены требования к качеству объекта или недостатки не были устранены в установленный срок, срок передачи объекта, либо застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и не заключил новый договор, то участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Кроме того, договор долевого участия можно расторгнуть в судебном порядке, например в случае прекращения или приостановления строительства объекта, когда указанный объект не будет сдан в срок, существенного изменения проектной документации.
В соответствии с действующим законодательством, в случае расторжения договора застройщик возвращает все денежные средства, уплаченные дольщиком по договору, а также обязан выплатить проценты исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере.
7. Заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика
После введения процедуры банкротства в отношении застройщика отношения между застройщиком и дольщиком не изменяются. Застройщик обязан исполнить свои обязательства по договору. Договорные отношения могут быть прекращены только по основаниям, указанным в законе.
В рамках дела о банкротстве дольщики вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения.
При нарушении прав участников долевого строительства необходимо выбрать правильный способ защиты нарушенного права, для чего требуются знания не только положений действующего законодательства, но и существующих подходов судебной практики к рассмотрению данной категории споров. Таким образом, при возникновении споров между дольщиком и застройщиком вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, коими являются сотрудники нашей фирмы.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru
Eng
Материал подготовил
Одним из самых распространенных способов приобретения квартиры в собственность является участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. Свои денежные средства в покупку объекта они вкладывают на стадии его строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию получают жилье в новостройке. На практике права граждан нередко нарушаются недобросовестными застройщиками. В статье говорится о способах защиты прав дольщиков.
