СПОРЫ, СВЯЗАННЫМ С УЧАСТИЕМ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛОГО ДОМА
Судебные споры, связанные с правом собственности на вновь создаваемое имущество, чаще всего возникают в отношении жилых домов, квартир в многоквартирных жилых домах.
В судебной практике продолжают использовать по отношению к жилому дому давно устаревший термин "домовладение", включая в это понятие жилой дом, надворные строения и сооружения. Между тем в понятие "жилой дом" входит не только собственно само строение, предназначенное для постоянного проживания, расположенное на земельном участке, но и все находящиеся на этом же земельном участке вспомогательные строения, сооружения, элементы благоустройства в определенных границах. Поэтому будет более грамотно использовать в судебных документах термин "жилой дом", а не "домовладение".
Жилой дом, квартира, т.е. часть жилого здания, предназначенная для самостоятельного использования для жилых целей, иные жилые помещения являются объектами права собственности, относящимися к недвижимости, что предопределяет их правовой режим.
Споры могут возникнуть, когда застройщику помогали в строительстве члены его семьи, родственники или вообще посторонние для него лица. Они нередко обращаются в суд с иском о признании права собственности на часть жилого дома по основанию участия в его строительстве. При разрешении таких споров возникают разнообразные правовые ситуации, затрудняющие принятие правильных решений.
В сфере жилищного строительства широко распространено заключение договоров одолевом участии в строительстве, об инвестировании и т.п., по которым гражданин обязуется уплатить определенную сумму, а организация - предоставить ему по окончании строительства соответствующую квартиру. Правовая природа таких договоров, от которой зависит правильность применения норм материального права, определяется в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств заключения договора, его содержания, условия вложения денежных средств и предоставления жилого помещения.
Граждане вкладывают свои средства в жилищное строительство, как правило, в целях удовлетворения своих потребностей в жилье.
Правильная правовая оценка заключенных гражданами с организациями договоров, на основании которых граждане приобретают право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, имеет принципиальное значение. В зависимости от характера возникших на основании таких договоров отношений суд в каждом случае решает вопрос о возможности применения к этим отношениям норм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 171-ФЗ) "О защите прав потребителей". Отдельные вопросы по данной теме подробно освещены в Обзоре практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов. В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1>. Частью 9 ст. 4 этого Закона прямо предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Определенные особенности имеет возникновение права собственности на жилые помещения, возводимые, реконструируемые или приобретаемые жилищными и жилищно-строительными кооперативами. Первоначально право собственности на жилой дом возникает у застройщика, приобретателя, каковым является жилищный или жилищно-строительный кооператив. Граждане, принятые в члены кооператива, имеют совместно с членами семьи право на получение квартиры и дальнейшее пользование ею. Отношения между ними и кооперативом, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими, регулируются жилищным законодательством. Отказ в предоставлении члену кооператива квартиры может быть оспорен в суде.
Право пользования члена кооператива трансформируется в право собственности на квартиру, предоставленную ему в пользование, после полного внесения им своего паевого взноса за это помещение (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). Право собственности приобретают и другие лица, имеющие право на паенакопление (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Таким образом, закон связывает переход права собственности от кооператива к гражданину (гражданам) с тремя фактами: членство в кооперативе, пользование предоставленным жилым помещением и полная выплата паевого взноса. Государственная регистрация, предусмотренная ст. 131 ГК РФ, в качестве обязательного условия перехода права собственности на кооперативную квартиру в данном случае не установлена. Последующая государственная регистрация уже существующего у гражданина права имеет лишь подтверждающее значение, она необходима для совершения в будущем сделок в отношении данного объекта недвижимости.
Зарегистрированное СМИ — сетевое издание «Интернет-сайт Юридической фирмы "Логос"» Зарегистрировавший орган: Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 70892 Учредители: ООО "Юридическая фирма "Логос", Осман Андрей Ильич Главный редактор: Осман Андрей Ильич Телефон редакции: +7 (812) 579-77-66 e-mail редации: law@logosinfo.ru